HR-2023-93-A – Høyesterett om foreldelse og ansvar i totalentrepriser
Når utbedring ikke er det samme som å erkjenne skyld
Den 12. januar 2023 avsa Norges Høyesterett dom i saken HR-2023-93-A, en sak som har fått stor betydning for entrepriseretten.
Dommen gjelder forholdet mellom utbedringsplikt, ansvar og foreldelse i kontrakter etter NS 8407 – standarden for totalentrepriser.
Saken illustrerer hvor viktig det er å skille mellom det å utføre utbedring av feil og det å erkjenne ansvar for økonomiske konsekvenser.
Bakgrunn for saken
Utviklingsselskapet Frost Utvikling AS engasjerte Betonmast Innlandet AS som totalentreprenør for et leilighetsbygg på Eidsvoll kalt Doyén II.
Bygget ble overtatt i 2014, men allerede første vinter oppdaget beboerne problemer med vannbåren gulvvarme. Temperaturen i flere leiligheter kunne ikke reguleres, og det ble altfor varmt om natten.
Entreprenøren satte i gang en lang rekke utbedringsforsøk. I flere år prøvde de å justere, feilsøke og optimalisere varmeanlegget.
Til slutt konkluderte en sakkyndig rapport fra Multiconsult med at årsaken var manglende isolasjon i etasjeskillene – en konstruksjonsfeil som gjorde at varmen lekket ned til etasjen under.
Byggherren krevde erstatning. Entreprenøren mente at feilene ikke var deres ansvar, og hevdet at eventuelle krav uansett var foreldet.
Saksgangen
Tingretten (Øvre Romerike, 2021)
Konkluderte med at det forelå mangel etter NS 8407.
Sameierne fikk 10 millioner kroner i erstatning fra Frost.
Frost fikk regress på samme beløp fra Betonmast.
Retten mente kravet ikke var foreldet, fordi Betonmast gjennom sine utbedringer hadde erkjent ansvar.
Lagmannsretten (Eidsivating, 2022)
Stadfestet tingrettens dom.
La til grunn at Betonmast hadde opptrådt grovt uaktsomt ved å utelate isolasjon i etasjeskillene.
Mente at entreprenørens lange utbedringsløp måtte anses som erkjennelse etter foreldelsesloven § 14.
Høyesterett (HR-2023-93-A)
Tok kun stilling til foreldelsesspørsmålet.
Kom til at utbedring av mangler ikke er det samme som å erkjenne et erstatningsansvar.
Lagmannsrettens dom ble opphevet.
Frost ble dømt til å betale Betonmast 495 000 kr i sakskostnader for Høyesterett.
Høyesteretts vurdering
Høyesterett slo fast at foreldelse bare avbrytes dersom skyldneren (her entreprenøren) positivt og noenlunde klart erkjenner den aktuelle forpliktelsen.
Det holder ikke at entreprenøren viser vilje til å undersøke eller rette opp problemer – dette er en del av plikten etter NS 8407 punkt 42.3.1, ofte kalt hoppeplikten.
Utbedring er en kontraktsmessig handling, ikke nødvendigvis et uttrykk for at man erkjenner skyld eller erstatningsansvar.
For å avbryte foreldelsen må det foreligge klare uttalelser eller handlinger som viser at entreprenøren aksepterer ansvaret – ikke bare forsøker å løse problemet.
Kjernen i dommen
Høyesterett gjør et tydelig skille:
| Handling | Juridisk betydning |
|---|---|
| Entreprenør prøver å rette feil | Oppfyller kontraktsmessig plikt (NS 8407 pkt. 42.3.1) |
| Entreprenør erkjenner ansvar for skaden | Avbryter foreldelse (foreldelsesloven § 14) |
| Entreprenør gjør tiltak uten forbehold | Kan tolkes som ansvar – men må vurderes konkret |
| Entreprenør gjør tiltak med tydelig forbehold | Avbryter ikke foreldelse |
Flertallet på tre dommere (Falch, Arntzen, Høgetveit Berg) mente at Betonmasts utbedringer ikke var en «positiv og noenlunde klar» erkjennelse.
Mindretallet (Østensen Berglund og Webster) var enig i resultatet, men mente Høyesterett ikke hadde nok grunnlag til å vurdere spørsmålet fullt ut.
Hva saken viser i praksis
For byggherrer:
Utbedring stopper ikke klokken. Selv om entreprenøren er aktiv, løper foreldelsesfristen videre.
Reklamer tydelig og vurder å avbryte foreldelse med forliksklage eller stevning hvis saken drar ut.
Krev presisering: Spør alltid om entreprenørens arbeid skjer med eller uten ansvar.
For entreprenører:
Bruk forbehold skriftlig. Skriv at utbedringer skjer «uten erkjennelse av erstatningsansvar».
Dokumentér alt. E-poster, møtereferater og rapporter kan bli avgjørende bevis.
Skilj mellom feilretting og ansvar. Du har rett og plikt til å rette – men ikke nødvendigvis å betale.
Dommens betydning for byggebransjen
HR-2023-93-A klargjør et grunnleggende punkt i entrepriseretten:
Foreldelse avbrytes ikke bare fordi entreprenøren prøver å være løsningsorientert.
Dermed må både byggherrer og entreprenører skjerpe rutinene for dokumentasjon og kommunikasjon.
For byggherren betyr det at man ikke kan lene seg tilbake så lenge entreprenøren «jobber på saken».
For entreprenøren betyr det at gode intensjoner ikke må misforstås som juridiske innrømmelser.
Kort oppsummert
Dom: HR-2023-93-A (12. januar 2023)
Tema: Foreldelse, erkjennelse og ansvar i NS 8407-kontrakt
Konklusjon: Utbedring alene avbryter ikke foreldelse – det kreves klar erkjennelse.
Resultat: Lagmannsrettens dom opphevet, saken sendt tilbake.
Kostnader: Frost dømt til å betale 495 000 kr til Betonmast.
Denne dommen har allerede blitt et referansepunkt for hvordan man håndterer foreldelse og ansvar i norske entreprisekontrakter.
Budskapet er enkelt: Utbedring er plikt – ikke skyld.
Ansvarsfraskrivelse
Denne nettsiden er ment som et hjelpemiddel for å forstå NS 8407 og tilhørende bestemmelser på en enklere måte. Innholdet er kun veiledende, og vi tar ikke ansvar for eventuelle feil, unøyaktigheter eller tolkninger som måtte forekomme.
