NS 8407 – En veiledning til kontraktsbestemmelsene for totalentreprise

Innledning

NS 8407 er standardkontrakten som regulerer totalentrepriser i Norge, altså prosjekter der entreprenøren både prosjekterer og utfører bygg- eller anleggsarbeidet for byggherren. Standarden trådte i kraft i 2011 som arvtager etter NS 3431, og brukes mellom profesjonelle parter (den gjelder ikke for forbruker/boligkontrakter). Målet med NS 8407 er å gi et balansert kontraktsgrunnlag som fordeler risiko og ansvar rettferdig mellom totalentreprenøren og byggherren, slik at prosjektet gjennomføres forutsigbart og effektivt.

I det følgende gir vi en grundig gjennomgang av hovedpunktene i NS 8407 kapittel for kapittel. Hver del av standarden forklares på en pedagogisk måte, med vekt på hva bestemmelsene innebærer i praksis for begge parter. Språket er holdt profesjonelt men lettfattelig, slik at både entreprenører, byggherrer og andre i byggebransjen kan få nytte av gjennomgangen.

Vi starter med de generelle bestemmelsene i kapittel I, før vi ser på partenes forpliktelser, krav til ytelsen, gjennomføring av arbeidet, byggherrens medvirkning, vederlag, endringer, avslutning av prosjektet, kontraktsbrudd og øvrige bestemmelser. Underveis pointerer vi viktige stikkord som samarbeidsplikt, endringshåndtering, dagmulkt, reklamasjon, garanti, osv., og vi forklarer hvordan NS 8407 håndterer disse. Totalentreprenøren vil merke at kontrakten innebærer et stort ansvar – han skal levere et nøkkelferdig bygg som oppfyller funksjonskravene – mens byggherren på sin side får fordelen av én kontraktspartner å forholde seg til, men må gi de nødvendige avklaringer og sikkerheter underveis. La oss begynne med kontraktens generelle del.

Kapittel I: Generelle bestemmelser

Definisjoner (NS 8407 punkt 1)

Aller først lister kontrakten en del definisjoner for å sikre felles forståelse av sentrale begreper. Eksempelvis defineres byggherren som den kontraktspart som skal få prosjektert og utført det bygg-/anleggsarbeidet kontrakten omfatter, mens totalentreprenøren er kontraktsparten som påtar seg prosjektering og utførelse av dette arbeidet. Videre klargjøres at “dag” betyr kalenderdag (viktig for å beregne frister riktig), og at kontraktsgjenstanden omfatter hele det byggverket eller anlegget (inklusive tegninger, FDV-dokumentasjon m.m.) som skal leveres. Også begreper som kontraktsmedhjelper (enkelt forklart: enhver underentreprenør, leverandør eller rådgiver partene bruker for å oppfylle kontrakten) og kontraktssum (det avtalte vederlaget inkl. mva.) defineres tydelig. Disse definisjonene er viktige for å unngå tolkningsuklarheter senere i kontrakten. Som et praktisk tips bør begge parter lese gjennom dem, slik at man er enige om hva f.eks. “sideentreprenør” eller “G” (Folketrygdens grunnbeløp) betyr i denne avtalesammenhengen.

Kontraktsdokumenter og tolkningsregler (punkt 2)

I NS 8407 punkt 2 angis hvilke kontraktsdokumenter som gjelder og hvilke som har prioritet dersom det er motstrid. Listen over dokumenter som utgjør avtalen, i rangert rekkefølge, er som regel: avtaledokumentet (signert kontraktsskjema) øverst, deretter referater eller skriftlige avklaringer fra kontraktsforhandlinger, totalentreprenørens tilbud, eventuelle avklaringer fra anbudsbefaring, så konkurransegrunnlaget og spesifikasjoner, og til slutt selve NS 8407-standardvilkårene. Dette betyr at partene må være bevisste på at skriftlige avklaringer og tilbudet faktisk blir en del av kontrakten. Videre sier tolkningsreglene at funksjonskrav og spesifikke krav i byggherrens konkurransegrunnlag går foran løsninger beskrevet i entreprenørens tilbud, med mindre entreprenøren uttrykkelig tok forbehold om noe i tilbudet. Om det likevel finnes bestemmelser som strider mot hverandre i kontrakten, skal “yngre dokument går foran eldre” (dvs. det sist utarbeidede dokumentet har forrang). Kan ikke motstriden løses slik, går spesielle bestemmelser foran generelle, og skreddersydde avtalevilkår foran standardvilkår. For partene betyr dette at man må være nøye med å rydde opp i eventuelle motstridende punkter før signering, og ellers vite at det som sto i tilbudsgrunnlaget normalt vil trumfe det som sto i tilbudet dersom de ikke samsvarer.

Plikt til samarbeid og lojalitet (punkt 3)

NS 8407 er tydelig på at partene skal samarbeide godt. Totalentreprenør og byggherre har en gjensidig lojalitetsplikt – de skal opptre ærlig og samarbeidsvillig for å oppfylle kontrakten. I praksis innebærer dette at man skal dele relevant informasjon, planlegge sammen der det trengs og generelt opptre slik at begge får gjennomført sitt oppdrag uten unødige hindringer. For eksempel bør byggherren legge til rette for at entreprenøren får tilgang til tomten i tide, og entreprenøren må informere byggherren om viktige beslutninger eller behov som oppstår. Lojalitetsplikten er en “rød tråd” i hele kontrakten – mange av de detaljerte reglene senere (om møter, varsler, endringer osv.) er egentlig konkretiseringer av at partene skal spille på lag og ikke trenere eller holde tilbake noe som kan påvirke prosjektet.

Møter mellom partene (punkt 4)

God kommunikasjon er avgjørende i en totalentreprise. NS 8407 punkt 4 omhandler møtevirksomhet og setter rammer for dialogen underveis. Byggherremøter er sentrale – dette er jevnlige statusmøter hvor totalentreprenøren normalt innkaller byggherren for å diskutere prosjektering, fremdrift og utførelse. Det står at entreprenøren skal innkalle jevnlig, og byggherren kan også kalle inn ved behov. Vanligvis skal minst sju dagers varsel gis for slike møter, slik at alle parter kan forberede seg. På byggherremøtene skal de som møter fra begge sider ha beslutningsfullmakt i ordinære saker, og entreprenøren må sørge for å ta med seg relevante underentreprenører eller rådgivere når det trengs. Referat fra møtene skal føres (som standard av totalentreprenøren) og sendes ut i god tid før neste møte. Hvis noen er uenig i referatet, må de protestere raskt – senest i neste møte – ellers regnes referatet som godkjent. Dette systemet sikrer at partene har en felles forståelse av hva som ble besluttet eller diskutert.

I tillegg til byggherremøtene kan oppstartsmøter holdes før arbeidene starter, for å klargjøre rutiner, og det kan avtales egne møter for særskilte problemstillinger (f.eks. teknisk møte om en bestemt løsning). Totalentreprenøren skal også holde interne møter med sine kontraktsmedhjelpere (underentreprenører, prosjekterende osv.) etter behov, og byggherren kan avtale rett til å delta på disse hvis ønskelig. Summen av disse møtebestemmelsene legger til rette for god prosjektstyring. For entreprenøren betyr det at han må være proaktiv i møteinnkallinger og referatføring. For byggherren gir det mulighet til tett oppfølging og innsyn underveis. Begge parter bør prioritere møtene og bruke dem konstruktivt – her fanges mange potensielle problemer opp før de eskalerer.

Varsler og krav – formkrav og frister (punkt 5 og 6)

Et gjennomgående prinsipp i NS-kontraktene er at varsler og krav skal fremsettes skriftlig. Punkt 5 i NS 8407 slår fast at alle meldinger som kontrakten krever (varsler om endringer, krav om tidsforlengelse, innsigelser osv.) skal gis skriftlig til motpartens utpekte representant, eller til eventuelt avtalte adresser. E-post regnes som skriftlig varsel så lenge det er sendt til avtalt e-postadresse. Det er også praktisk at referater fra møtene kan fungere som skriftlige varsler dersom varsel/krav er tatt inn i referatet.

For både byggherre og entreprenør er disse kravene om skriftlighet svært viktige å følge – unnlater man å gi formelt varsel i tide, kan man miste retten til å gjøre et krav gjeldende. Standarden utdyper dette: Hvis en part mener den andre har varslet for sent, må han selv protestere skriftlig “uten ugrunnet opphold” etter at varselet kom; hvis ikke, regnes varselet som rettidig likevel. Dog gjelder denne tilgivelsen ikke for krav som først fremmes i sluttoppgjøret – der er det ingen kære mor for for sene krav. Kort sagt: Dokumentér alt skriftlig og reager raskt på mottatte meldinger.

Punkt 6 om fristberegning er kort, men praktisk: dersom en frist utløper på en lørdag, søndag eller helligdag, forlenges fristen til nærmeste påfølgende virkedag. Dette hindrer at frister “utilsiktet” løper ut på dager hvor ingen er på kontoret. Begge parter bør likevel styre unna siste-liten-varsler; god prosjektstyring tilsier at man varsler og melder fra i god tid.

Sikkerhetsstillelse – garantier fra begge parter (punkt 7)

En viktig trygghetsmekanisme i NS 8407 er kravet om at begge parter stiller sikkerhet (garanti) for sine forpliktelser. Dette omtales i punkt 7 og sikrer at både entreprenør og byggherre har en økonomisk buffer hvis den andre skulle misligholde kontrakten.

• Totalentreprenørens garanti: Med mindre annet er avtalt, skal totalentreprenøren stille en garanti tilsvarende 10 % av kontraktssummen i byggeperioden. Når prosjektet er overtatt av byggherren, trappes garantien ned til 3 % i tre år (reklamasjonstiden). Garantien skal dekke entreprenørens kontraktsforpliktelser, inkludert eventuelle dagmulktkrav og kostnader hvis han ikke utbedrer mangler. I praksis stilles denne garantien oftest som en selvskyldnerkausjon fra bank eller forsikringsselskap, direkte overfor byggherren. Det vil si at byggherren kan kreve utbetaling fra garantisten dersom entreprenøren vesentlig misligholder (f.eks. går konkurs eller nekter å rette alvorlige mangler), etter at byggherren har gitt entreprenøren rimelig frist til å rette opp forholdene. Entreprenøren må stille garantien senest 14 dager etter kontraktsinngåelsen. Gjør han ikke det, har byggherren rett til å holde tilbake betalinger (ingen første utbetaling før garanti er mottatt). Når reklamasjonsperioden er over (3 år etter overtakelse) faller garantien bort, forutsatt at byggherren ikke innen den tid har fremmet krav som dekkes av garantien. Entreprenøren kan da be om å få garantidokumentet tilbake.

• Byggherrens garanti: Tilsvarende skal byggherren stille sikkerhet for sine betalingsforpliktelser. Standarden krever en byggherregaranti på 17,5 % av kontraktssummen. (Offentlige byggherrer – stat, kommune og foretak som ikke kan gå konkurs – er unntatt fra å stille garanti, da anses de kredittsikre nok.) Byggherregarantien skal dekke krav entreprenøren har mot byggherren, typisk ubetalte fakturaer, og den kan gjøres gjeldende hvis byggherren ikke betaler eller på annen måte misligholder vesentlig. Garantibeløpet på 17,5 % er relativt høyt fordi det også skal kunne dekke entreprenørens kostnader i en periode, for eksempel ved byggherrens konkurs eller betalingsnekt. I praksis utstedes garantien på samme måte via bank/forsikring. Også byggherres garanti må foreligge innen 14 dager fra kontraktinngåelse, og entreprenøren behøver ikke starte arbeidet før han har mottatt den. Garantien dekker entreprenørens krav som fremmes senest i forbindelse med sluttfakturaen, samt visse krav som kan komme litt senere (for eksempel renter). Etter at sluttoppgjøret er gjennomført og eventuelle tvister avklart, kan garantien tilbakeleveres.

Begge parter kan i løpet av kontraktsperioden kreve reduksjon av garantiene dersom de åpenbart er høyere enn nødvendig for å sikre gjenværende forpliktelser. For eksempel skal byggherren senest én måned etter overtakelsen vurdere om entreprenørens 10 % garanti kan reduseres eller slippes helt (den skal uansett ned til 3 % etter standarden). Tilsvarende skal entreprenøren innen en måned etter at byggherren har akseptert sluttoppgjøret, vurdere om byggherregarantien kan reduseres. Hvis en part urimelig opprettholder for høy garanti, kan motparten få de ekstra premieutgiftene erstattet.

Hva betyr dette i praksis? Jo, totalentreprenøren må sørge for å ha en bank eller garantiinstitusjon som stiller garanti ganske umiddelbart etter kontraktssignering. Kostnaden ved garantien må han bære (premie betales av hver part for sin garanti). Byggherren får trygghet for at eventuelle merkostnader pga. entreprenørens mislighold kan dekkes opp til 10/3 % av kontraktsummen. På den andre siden må også byggherren stille økonomisk sikkerhet – dette beskytter entreprenøren mot konkurs eller betalingsvegring hos byggherren. Sammen sikrer disse garantiene et økonomisk sikkerhetsnett for begge: entreprenøren kan trygt investere arbeid og penger i prosjektet vel vitende om at byggherren har midler i reserve for å betale, og byggherren kan inngå avtalen vel vitende om at han kan hente ut penger til f.eks. å engasjere noen andre hvis entreprenøren skulle svikte. Garantistillelse er derfor helt sentralt i NS 8407 – følger man ikke opp dette punktet, kan man fort havne i en situasjon uten fallskjerm.

(Merk: Ved forbrukerprosjekter (boligoppføring) stilles garanti etter Bustadoppføringslova på 10 %, men det er en annen lov – i profesjonelle totalentrepriser gjelder altså 17,5/10 % i henhold til NS 8407.)

Forsikring av kontraktsarbeidet (punkt 8)

Forsikringsbestemmelsene i NS 8407 fordeler hvem som skal forsikre hva i byggeperioden. Totalentreprenøren har plikt til å holde selve kontraktsarbeidet forsikret under utførelsen. Det vil si at han må tegne en prosjektforsikring (ofte kalt byggarisiko-forsikring) som dekker skader på bygget under oppføring, materialer, byggevarer og dokumenter. Forsikringen skal gjelde fra start til hele kontraktsgjenstanden er overtatt av byggherren (eventuelt kan man avtale at den varer til hele prosjektet – f.eks. hvis det er flere entrepriser – er ferdig). Entreprenøren må sørge for at forsikringssummen er tilstrekkelig til å gjenoppføre/utbedre skader – full førsterisiko-dekning er påkrevd. Vanlige dekningsområder som nevnes er brann, vannskade, hærverk og tyveri. Byggherren skal stå som medforsikret på polisen (slik at erstatning utbetales til begge i fellesskap eller direkte til byggherren ved behov). Forsikringsavtalen skal også inneholde en klausul om at forsikringsselskapet ikke kan redusere utbetalingen til byggherren pga. forhold hos entreprenøren (for eksempel om entreprenøren har brutt sikkerhetsforskrifter), jf. henvisning til Forsikringsavtaleloven. Videre kan ikke forsikringsselskapet gjøre opp med kun entreprenøren eller utbetale til ham alene uten byggherrens samtykke – byggherren skal være med på forhandlinger om oppgjør ved skade. Dette sikrer at utbetalt erstatning faktisk går til å utbedre skaden på bygget.

I tillegg skal entreprenøren (eller hans underentreprenører) ha ansvarsforsikring som dekker eventuelle erstatningskrav hvis de forvolder skade på personer eller andres eiendom i forbindelse med arbeidet. Dette er typisk en standard entreprenøransvarsforsikring.

Byggherren, på sin side, har normalt ikke plikt til å tegne byggverkforsikring under oppføring (det er entreprenørens ansvar), men det finnes et viktig unntak: Ved ombyggingsarbeider hvor man jobber på et eksisterende bygg, skal byggherren forsikre den delen av bygget som ikke er en del av entreprenørens kontrakt. Entreprenørens forsikring dekker jo kontraktsgjenstanden – f.eks. en ny fløy som bygges til – men byggherren må sikre resten av bygget mot skader. Entreprenøren kan kreve dokumentasjon på at slik forsikring er i orden. (Igjen er offentlige byggherrer unntatt fra dette forsikringskravet, fordi de ofte egenassurerer sine bygg.)

Begge parter har rett til å få se forsikringsattester: Entreprenøren skal innen 14 dager etter kontrakt inngås sende byggherren bevis på at forsikringer er tegnet etter reglene. Inntil byggherren har mottatt forsikringsattestene, kan han holde igjen utbetalinger på avdrag. Byggherren kan også når som helst be om å få se mer detaljert dokumentasjon på forsikringsdekningen. Dette gjør at byggherren slipper å ta entreprenørens ord for at “joda, vi er forsikret” – han kan kreve håndfast bevis. Og skulle entreprenøren (eller hans forsikring) trenere et oppgjør ved skade, kan byggherren selv melde krav direkte til entreprenørens forsikringsselskap. Entreprenøren må da bistå byggherren med behandlingen av skadesaken hos forsikringsselskapet. Dessuten, hvis en skade som dekkes av forsikringen inntreffer, kan byggherren kreve at entreprenøren faktisk benytter forsikringen fullt ut til å dekke utbedringen.

Oppsummert: Entreprenøren har ansvar for å forsikre “tingen” – bygget som reises – slik at det kan gjenopprettes om uhell skjer, mens byggherren forsikrer det gamle bygningsmasset hvis relevant. Entreprenørens ansvarsforsikring beskytter mot tredjeparters krav. Begge parter bør koordinere forsikringsspørsmål tidlig, og sørge for at poliser er på plass fra dag én. For entreprenøren er det kritisk å ha riktig dekning; skulle det brenne ned eller oppstå en alvorlig skade, vil en fraværende eller mangelfull forsikring kunne ruinere ham. Byggherren på sin side bør påse at han er medforsikret, slik at han har kontroll på eventuelle utbetalinger ved skade – han vil jo ha sikkerhet for at midlene faktisk går til å utbedre skaden på bygget.

Med dette er kapittel I om generelle bestemmelser dekket. Som vi ser handler det om å legge et godt grunnlag: felles begrepsforståelse, klare prioriteringer av dokumenter, at man opptrer lojalt, møtes jevnlig, gir skriftlige beskjeder, og at økonomisk sikkerhet og forsikringer er på plass. Disse rammene skaper trygghet før man går løs på selve gjennomføringen av prosjektet.

Kapittel II: Partene og deres medhjelpere

Partenes representanter (punkt 9)

For å sikre smidig kommunikasjon krever NS 8407 at hver part utpeker en representant med myndighet i kontraktsforholdet. Punkt 9 sier at hver part skal angi en person som representerer dem i alle spørsmål angående kontrakten. Hvis ikke noe annet er skriftlig meddelt til motparten, har denne representanten fullmakt til å treffe alle beslutninger tilknyttet kontrakten. Representanten må i hvert fall ha myndighet til å ta de avgjørelser som er nødvendige for fremdriften, slik at ikke arbeidene stopper opp unødvendig mens man “venter på klarsignal ovenfra”. Representanten kan riktignok delegere ved å gi varsel om at andre har fullmakt i visse saker (for eksempel kan entreprenøren gi sin formann fullmakt til å følge opp konkrete tekniske avklaringer), men hovedpoenget er at motparten til enhver tid skal vite hvem som kan binde parten.

I praksis betyr dette at byggherren ofte utpeker sin prosjektleder eller byggeleder som sin representant, mens totalentreprenøren kanskje utpeker sin prosjektleder som formell representant. Det er viktig at disse personene er tilgjengelige og kompetente, for de vil motta varsler, behandle endringsordre, signere protokoller osv. Hvis en representant byttes ut underveis, må motparten få skriftlig beskjed. For partene er dette punktet enkelt men kritisk: utpek én fast kontaktperson med beslutningsmyndighet, så unngår man beslutningsvakum og misforståelser om hvem som kan love hva.

Bruk av kontraktsmedhjelpere – underentreprenører og rådgivere (punkt 10)

Totalentreprenøren har som regel et helt team av kontraktsmedhjelpere: dette kan være prosjekterende (arkitekter, ingeniører), underentreprenører for ulike fag, leverandører osv. NS 8407 punkt 10 regulerer bruken av slike medhjelpere. Hovedregelen er at totalentreprenøren fritt kan engasjere kontraktsmedhjelpere til å utføre deler av kontraktsforpliktelsene, med mindre noe annet er avtalt. Ansvarsforholdet endres ikke – selv om oppgaver settes bort, er det fremdeles totalentreprenøren som står ansvarlig overfor byggherren for at de blir riktig utført. Med andre ord: entreprenøren “svarer for sine medhjelpere som for seg selv”.

Standarden gir byggherren en viss kontroll: Før totalentreprenøren inngår avtale med en underentreprenør eller leverandør, skal han informere byggherren om hvilke deler han vil sette bort og til hvem. Byggherren kan så, innen 14 dager, protestere mot en foreslått kontraktsmedhjelper hvis han har saklig grunn. Saklig grunn kan f.eks. være at den aktuelle underentreprenøren er kjent for dårlig kvalitet, manglende kvalifikasjoner eller svak økonomi. Byggherren må reagere raskt (“uten ugrunnet opphold, og senest 14 dager etter å ha fått beskjed”). Hvis byggherren nekter urimelig – dvs. uten saklig grunn i den aktuelle medhjelpers forhold – så vil entreprenøren kunne kreve både tidsforlengelse og kostnadstillegg for eventuelle konsekvenser av at han må finne en annen underentreprenør. Dette kravet må varsles og behandles som en endrings- eller forsinkelsessak (jf. punktene 33 og 34 om fristforlengelse og vederlagsjustering).

Er det allerede spesifisert i kontrakten hvem entreprenøren skal bruke (f.eks. at kontrakten lister opp navngitte underentreprenører), så anses disse som godkjent på forhånd. Hvis det står alternative underentreprenører, kan entreprenøren velge blant de oppgitte. Skulle entreprenøren ønske å bytte ut noen som kontrakten sa han skulle bruke, trenger han byggherrens godkjennelse – men byggherren kan ikke nekte uten saklig grunn her heller.

Disse bestemmelsene balanserer hensynet til entreprenørens frihet til å organisere arbeidet med byggherrens ønske om kvalitet og forutsigbarhet. For totalentreprenøren er konsekvensen at han kan velge sine fagfolk, men han må informere byggherren og ta eventuelle innsigelser seriøst. Åpenhet om hvilke firmaer som skal gjøre jobben, og deres kvalifikasjoner, er lurt – det bygger tillit og forebygger innsigelser. Byggherren på sin side får en mulighet til å unngå aktører han ikke har tillit til (for eksempel et ventilasjonsfirma han vet har slurvet i tidligere prosjekter), men han må ikke misbruke retten til å nekte. Det må konkrete grunner til (dokumentert dårlig økonomi, manglende ansvarsrett e.l.).

Overdragelse av kontraktsforpliktelser (punkt 11)

NS 8407 punkt 11 slår fast at ingen av partene kan overdra selve kontrakten eller sine hovedforpliktelser til en tredjepart uten samtykke, med mindre annet er avtalt. Dette betyr at byggherren ikke plutselig kan bytte ut totalentreprenøren med et annet firma, og totalentreprenøren kan ikke bare “selge” kontrakten videre til en annen entreprenør, uten at den andre parten godtar det. Kontrakten er inngått personlig mellom de to identifiserte parter, og det skal ikke skiftes debitor eller kreditor i kontraktsforholdet ensidig.

I praksis skjer dette sjelden formelt – men i komplekse utbyggingsprosjekter kan for eksempel byggherren være et prosjektutviklingsselskap som senere overdrar byggeprosjektet (med kontrakter) til et driftsselskap. Da må man sørge for å få entreprenørens aksept for kontraktsoverdragelsen, ellers står man i prinsippet med et kontraktsbrudd. Tilsvarende hvis entreprenøren blir kjøpt opp av et annet firma som vil tre inn: byggherren må samtykke. Partene kan selvsagt avtale noe annet i kontrakten (f.eks. at byggherren har rett til å overføre kontrakten til et datterselskap), men uten slik særskilt avtale gjelder forbudet mot overdragelse.

Tiltransport av sideentreprenører – byggherrens entreprenører blir totalentreprenørens ansvar (punkt 12)

Tiltransport er et særskilt konsept i norske entreprisekontrakter hvor byggherren kan “flytte” en kontraktspartner over til å bli underlagt en annen. I NS 8407 er dette regulert i punkt 12. Tiltransport kan skje på to måter:

• Tiltransport av sideentreprenør til totalentreprenøren (12.2): Dette betyr at byggherren har en egen entreprenør (for eksempel en entreprise for grunnarbeider) som opprinnelig var en separat kontrakt direkte med byggherren – en sideentreprise. Ved tiltransport kan byggherren overføre denne sideentreprenøren inn under totalentreprenørens paraply, slik at totalentreprenøren overtar ansvaret for oppfølgingen av den entreprenøren. Det etableres da et kontraktsforhold direkte mellom totalentreprenøren og sideentreprenøren, og totalentreprenøren trer inn i byggherrens sted med alle rettigheter og plikter overfor sideentreprenøren. Samtidig anses totalentreprise-kontrakten mellom byggherren og totalentreprenøren utvidet med det arbeidet som sideentreprenøren skal gjøre. Praktisk medfører dette at kontraktssummen til totalentreprenøren justeres opp med sideentreprisens verdi pluss eventuelt avtalt påslag. Også tidsfrister justeres: man setter gjerne inn sideentreprisens frister inn i totalentreprisen. Standardens utgangspunkt er at den tidligste av de to sluttfristene (i sideentreprisen og totalentreprisen) blir en milepæl (delfrist) med dagmulkt, og den seneste sluttfristen blir ny samlet sluttfrist. Poenget er å koordinere slik at totalentreprenøren nå bærer ansvaret for hele fremdriften. Videre må totalentreprenøren tegne forsikring som dekker sideentreprenørens arbeider også. Byggherren på sin side blir kvitt koordineringsjobben mot sideentreprenøren, men mister også muligheten til å forholde seg direkte til ham – nå er det totalentreprenørens jobb. NS 8407 presiserer også at totalentreprenøren ikke blir ansvarlig for kontraktsbrudd hos sideentreprenøren som skyldes forhold totalentreprenøren ikke kunne forutse, som f.eks. at sideentreprenøren er insolvent eller får store økonomiske problemer. Men dersom det var åpenbart på forhånd at sideentreprenøren var konkurskandidat, og totalentreprenøren burde protestert på tiltransporten, kan han ikke fritas.

• Tiltransport av totalentreprenøren til en sideentreprenør (12.3): Dette er det motsatte, og en mer sjelden variant: at byggherren “tiltransporteres” inn under en annen entreprenør. I praksis betyr det at totalentreprenøren blir gjort til totalunderentreprenør til en annen entreprenør. Dette kan for eksempel skje hvis byggherren har en hovedentreprenør for et prosjekt, men så ønsker å inngå en totalentreprisekontrakt for en del av arbeidet og la hovedentreprenøren administrere det. I så fall kan byggherren transportere totalentreprenøren over til å kontrahere med hovedentreprenøren (som da blir hans byggherre). Det opprettes et nytt kontraktsforhold dem imellom, og sideentreprenøren (som nå er “hovedentreprenøren”) trer inn i byggherrens rettigheter og plikter overfor totalentreprenøren. Effekten er at byggherren slipper å forholde seg til totalentreprenøren direkte – det går via hovedentreprenøren. Totalentreprenørens arbeid vil fortsatt omfattes av hans opprinnelige kontrakt (med eventuelle justeringer), og hovedentreprenøren overtar byggherrens ansvar for oppfølging. Denne varianten er mindre vanlig, men standarden åpner for den.

For at tiltransport skal være aktuelt, må det gjerne være avtalt på forhånd i kontrakten at byggherren har en slik rett, eller partene blir enige om det senere. Tiltransport skal skje ved skriftlig melding fra byggherren. Totalentreprenøren kan nekte å godta en tiltransport dersom han har saklig grunn, men han må da melde dette skriftlig innen 14 dager etter å ha mottatt tiltransport-meldingen. Hvis han ba om å få se sideentreprenørens kontrakt eller info (noe han har rett til innen 14 dager fra varsel), så løper fristen fra han har mottatt slik info. Unnlater han å protestere innen fristen, anses tiltransporten som akseptert. Så entreprenøren har en snever mulighet til å si nei – for eksempel om han kan dokumentere at den tiltransporterte aktøren er udugelig eller at opplegget er urimelig risikofylt. Men som regel vil tiltransporten bli gjennomført, og da må partene regulere virkningene. Standardkontrakten legger som nevnt opp til at entreprenøren får påslag (et administrasjonspåslag for merarbeidet med å følge opp en ekstra entreprenør), at tids- og betalingsplan justeres, og at sikkerheter oppjusteres tilsvarende nye kontraktsverdier.

Byggeplassadministrasjon (12.4): I forlengelsen av tiltransport konseptet kommer også reglene om byggeplassadministrasjon og fremdriftskontroll. Byggherren kan avtale (enten i kontrakten fra start, eller senere særskilt) at totalentreprenøren skal utføre byggeplassadministrasjon og koordinere fremdrift for andre sideentreprenører som ikke er tiltransportert. Dette ligner rollen en hovedentreprenør har under NS 8405. Hvis totalentreprenøren pålegges en slik koordineringsrolle, spesifiserer standarden at han da skal utarbeide en samlet fremdriftsplan for egne og de administrerte entreprenørers arbeider, føre kontroll med at planen holdes, og varsle byggherren raskt hvis en sideentreprenør forsinker fremdriften. Han skal også foreslå tiltak for å innhente forsinkelsen. Hvis totalentreprenøren ikke utfører disse pliktene forsvarlig, kan byggherren kreve erstatning for tap som kunne vært unngått. Det presiseres at det å påta seg byggeplassadministrasjon ikke betyr at totalentreprenøren fraskriver seg retten til tidsforlengelse eller betaling hvis sideentreprenørene som han administrerer, forårsaker problemer. Han har fortsatt rett til å kreve mer tid/penger fra byggherren hvis en administrert sideentreprenørs forhold forsinker prosjektet, på linje med de vanlige reglene. Til gjengjeld har også her totalentreprenøren krav på et påslag (administrasjonshonorar) for jobben.

For totalentreprenøren innebærer tiltransport og administrasjon at kontrakten kan vokse i omfang: Han kan plutselig få ansvar for aktører byggherren allerede har engasjert. Fordelen er at han da får bedre kontroll på helheten (alt går gjennom ham), men ulempen er mer administrativ byrde og risiko. Derfor er det viktig at eventuelle tiltransporter klargjøres tidlig og at entreprenøren prises det inn (derav påslag). Byggherren på sin side kan med tiltransport sikre seg én kontraktspart å forholde seg til for det meste av arbeidet. Mange byggherrer bruker tiltransport strategisk: f.eks. engasjerer de en arkitekt før entreprenør er på plass, og når totalentreprenøren er kontrahert, tiltransporteres arkitekten til totalentreprenøren slik at entreprenøren overtar kontrakten med arkitekten (vi kommer tilbake til dette i punkt 13). Byggherren må gi melding om tiltransport skriftlig, og vedlegge kopi av sideentreprenørens kontrakt til entreprenøren – alt for at totalentreprenøren skal vite nøyaktig hva han påtar seg. God informasjon er avgjørende; entreprenøren har også krav på å få vite økonomi, kapasitet osv. til sideentreprenøren før han tar dem under sine vinger. Alt i alt er tiltransport noe man bør planlegge for i kontrakten (skrive inn hvilke entrepriser som eventuelt skal tiltransporteres), slik at entreprenøren kan beregne påslag og byggherren vet at entreprenøren har medregnet oppgaven.

Tiltransport av prosjekterende – overføring av byggherrens rådgivere (punkt 13)

Punkt 13 omhandler tiltransport av prosjekterende, altså når byggherrens egne rådgivere (arkitekt, ingeniør osv.) overføres til å bli totalentreprenørens kontraktsmedhjelpere. Dette er vanlig i totalentrepriser: Ofte har byggherren utviklet et skisse-/forprosjekt med en arkitekt og noen fagkonsulenter før kontrahering. Etter at totalentreprenøren er valgt, ønsker byggherren gjerne at de samme rådgiverne fortsetter, men nå under totalentreprenørens styring og ansvar. Da avtales det gjerne i kontrakten at rådgiverne skal tiltransporteres til totalentreprenøren.

Ved slik tiltransport trer totalentreprenøren inn i byggherrens sted overfor den prosjekterende – det etableres altså kontrakt mellom totalentreprenør og arkitekt/ingeniør. Fra tiltransport-øyeblikket overtar totalentreprenøren også fullt ansvar for å følge opp prosjekteringen videre. Det som er viktig å merke seg her er ansvarsforhold for allerede utført prosjektering før tiltransporten: Utgangspunktet i NS 8407 er at totalentreprenørens rettigheter og plikter overfor byggherren ikke endres som følge av tiltransport. Det betyr at byggherren fortsatt har risikoen for prosjektering utført før tiltransporten, med mindre noe annet er avtalt. Faktisk sier standarden at byggherren etter punkt 24.1 bærer risikoen for løsninger og prosjektering han selv har foreskrevet før tiltransport. Totalentreprenøren svarer likevel for den prosjekterendes videre arbeid fra tiltransporten som om prosjekteringen var hans egen (den prosjekterende blir jo hans underleverandør). Men hvis det viser seg at det gamle prosjekteringsmaterialet hadde feil som entreprenøren umulig kunne oppdaget ved normal gjennomgang, skal ikke totalentreprenøren “få skylden” for det – med mindre det er avtalt en risikoovergang.

Avtalt risikoovergang (24.2): Noen ganger avtales det at totalentreprenøren også skal overta risikoen for prosjekteringen som byggherren utførte før kontrakten (dette går vi mer inn på under punkt 24). Hvis slik risikoovergang avtales, gjelder andre spilleregler: Da anses totalentreprenøren for å ha funksjonsansvar også for det prosjekteringsmaterialet, nesten som om han hadde prosjektert det selv. NS 8407 åpner for dette, men da må det avtales uttrykkelig i kontrakten (for eksempel at totalentreprenøren overtar ansvar for forprosjektet). I så fall kommer punkt 24.2 til anvendelse (som vi dekker snart), som blant annet sier at entreprenøren får anledning til å gjennomgå materialet og gi eventuelle forbehold/varsler innen en viss frist. Hvis han varsler feil/mangler ved byggherrens løsninger innen fristen, beholder byggherren risikoen for dem. Dersom han ikke varsler noe, så glir risikoen over på ham. Dette temaet – hvem bærer risikoen for prosjekteringsfeil i byggherrens grunnlagsmateriale – er svært sentralt i totalentrepriser. Standarden tilbyr altså en fleksibilitet: som utgangspunkt beholder byggherren risikoen for eget prosjekteringsmateriale (så fremt entreprenøren gjør sin plikt i å gjennomgå og varsle, jf. punkt 25), men partene kan avtale at entreprenøren skal ta denne risikoen mot et tillegg/honorar.

Tilbake til punkt 13: Når prosjekterende tiltransporteres, skjer det normalt ved kontraktinngåelsen (dette bør fremgå i kontrakten). Totalentreprenøren skal da straks etter kontrakt signere avtale med den prosjekterende. Det klargjøres i NS 8407 at totalentreprenøren overtar byggherrens eventuelle krav mot den prosjekterende – f.eks. hvis arkitekten hadde gjort en grov feil før tiltransporten som først oppdages etterpå, så kan totalentreprenøren gå på arkitekten (men samtidig har byggherren i utgangspunktet risikoen for den feilen i forholdet til entreprenøren, med mindre risikoovergang er avtalt). Byggherren skal sørge for at kontrakten han hadde med prosjekterende gir rett til slik overdragelse av krav. Totalentreprenøren har også rett til å kreve rimelig sikkerhet fra den prosjekterende (f.eks. en profesjonsansvarsforsikring eller garanti) for sine forpliktelser, hvis han ber om det. Dette er for at entreprenøren ikke skal overta en rådgiver som viser seg å ha dårlig dekning for sine eventuelle erstatningskrav.

Praktisk betyr dette kapittel II at når en totalentreprise starter, vil ofte byggherrens arkitekt og ingeniører gå over til å jobbe for totalentreprenøren. Byggherren får da én kontraktspartner (totalentreprenøren) å forholde seg til for både prosjektering og bygging. Totalentreprenøren får kontroll over prosjekteringsteamet, men må være våken: han må raskt sette seg inn i alt prosjekteringsmateriale som allerede foreligger, vurdere om det oppfyller kravene, og gi byggherren beskjed hvis han finner svakheter eller mangler. Denne plikten kommer eksplisitt i kapittel V (punkt 25) som vi skal til straks, men det henger tett sammen med risikoovergangen i kapittel II og III.

Samlet sett legger kapittel II grunnlaget for hvem som er involvert: partenes representanter, entreprenørens bruk av underleverandører (med byggherrens innsyn), forbud mot å bytte part uten samtykke, og mekanismer for å integrere andres kontrakter (tiltransport). Når man trer inn i en totalentreprisekontrakt, er det lurt for begge parter å kartlegge: Hvem er nøkkelpersoner? Hvilke firmaer skal gjøre de ulike delene? Har byggherren tenkt å overføre noen av sine kontrakter inn i totalentreprisen? Når dette er avklart, står man sterkere rustet til gjennomføringen.

Kapittel III: Krav til kontraktsgjenstanden

Dette kapittelet angir hvilke krav som stilles til det produktet totalentreprenøren skal levere, altså bygget eller anlegget (kontraktsgjenstanden). Her kommer essensen av en totalentreprise tydelig frem: totalentreprenøren overtar stor del av ansvaret for at byggherren får et bygg som oppfyller de ønskede funksjoner og kvaliteter.

Kvalitets- og funksjonskrav til leveransen (punkt 14)

Punkt 14 lister de viktigste kravene til kontraktsgjenstanden:

• Avtalte krav (14.1): Totalentreprenøren skal levere kontraktsgjenstanden i samsvar med alle krav som fremgår av kontrakten. Dette inkluderer tekniske spesifikasjoner, tegninger, beskrivelser osv. i kontraktsdokumentene, med mindre noe uttrykkelig er unntatt eller åpenbart ikke gjelder for den aktuelle leveransen. Hvis det er avtalt et referanseobjekt (f.eks. at bygget skal ha samme standard som en navngitt tidligere bygning), skal kvalitet og funksjon minst tilsvare det referanseobjektet. For entreprenøren betyr dette rett og slett at alle kontraktens krav er absolutte – alt fra forskriftskrav til spesifikasjoner i konkurransegrunnlag må oppfylles, med mindre det står eksplisitt at noe ikke skal med. “Avtalt er avtalt”.

• Uspesifiserte ytelser (14.2): Ofte vil ikke alle detaljer være beskrevet i kontrakten. Punkt 14.2 sier at de deler av kontraktsgjenstanden som ikke er spesifisert, skal ha samme standard som de spesifiserte delene det naturlig sammenlignes med. Det vil si: hvis teknisk beskrivelse ikke nevner hvilket materiale en mindre komponent skal være av, må entreprenøren velge noe som har tilsvarende kvalitet som resten. Dette hindrer at “hull” i beskrivelsen fylles med billigere/lavere kvalitet – man kan ikke kappe standarden der det er taushet i kravene.

• Byggherrens formål med bygget (14.3): Kontraktsgjenstanden skal være egnet for de formål byggherren har, så fremt entreprenøren var eller burde vært klar over disse formålene ved kontraktinngåelsen. Totalentreprenøren plikter altså å levere et bygg som fungerer til det byggherren skal bruke det til. Hvis entreprenøren visste at byggherren skulle ha et fryselager, må bygget passe som fryselager; hvis det er en skole, må bygget fungere som skole. Dette formålsprinsippet er sentralt i totalentrepriser – det knytter seg til at byggherren ofte beskriver funksjonskrav heller enn detaljerte løsninger. Totalentreprenøren må da velge løsninger som oppfyller funksjonene. Punkt 14.3 presiserer at kjente formål skal ivaretas, og at valg av løsninger og materialer skal tilpasses forholdene på stedet (f.eks. klimatiske eller grunnforhold).

• Lover, forskrifter og vedtak (14.4): Bygget skal oppfylle alle relevante lover og offentlige forskrifter og vedtak. Dette er selvinnlysende (man må følge Plan- og bygningslov, teknisk forskrift, arbeidsmiljølovens krav etc.), men en viktig detalj følger: Hvis det etter at entreprenøren inngav sitt tilbud skjer endringer i lover/forskrifter eller det fattes offentlige enkeltvedtak som gjør at kontraktsgjenstanden må endres, kan totalentreprenøren kreve dette behandlet som en endring. Han må i så fall varsle byggherren uten ugrunnet opphold (jf. varslingsplikten i punkt 32.2 for endringer). Men entreprenøren har bare rett på tillegg/endring dersom han ikke burde ha tatt dette i betraktning ved tilbudet, og heller ikke rimelig kunne unngått følgene. Dette ligner en force majeure-lignende regel for regelendringer: F.eks. dersom det kom en ny forskrift midt i byggeperioden som skjerper energikravene, og det medfører dyrere løsninger, da kan entreprenøren få kompensasjon såfremt ikke den kommende endringen var kjent/forventet. Entreprenøren må følge med, men skal ikke lide for uforutsette lovendringer. Byggherren får samtidig forpliktelsen til å akseptere slike endringer som nødvendig.

• Alminnelige normer (14.5): Dersom ikke annet er avtalt, skal kontraktsgjenstanden være i samsvar med Norsk Standard og generelt aksepterte normer som gjelder på tilbudstidspunktet. Dette er en slags utfyllingsregel: vanlige bransjestandarder og normer (for utførelse, materialkvalitet, toleranser etc.) gjelder som minste kravnivå hvis kontrakten ikke spesifiserer strengere krav. Entreprenøren kan altså ikke argumentere for en “utradisjonell” løsning som ikke følger standard, med mindre byggherren har akseptert det. Dette sikrer kvalitet på det uspesifiserte.

• Valg av løsninger (14.6): Innenfor rammene av kravene over (14.1 til 14.5, samt generelle kontraktsrammer) har totalentreprenøren rett til å velge hvordan han vil oppfylle kontrakten. Dette er selve kjennetegnet på en totalentreprise: entreprenøren kan velge materialer, fabrikater, konstruksjonsmetoder osv. så lenge funksjonskrav, lover og normer oppfylles. Byggherren trenger altså ikke (og skal normalt ikke) detaljstyre alt – han overlater prosjekteringen til entreprenøren. Imidlertid: Hvis byggherren likevel gir et pålegg som begrenser entreprenørens valgfrihet (for eksempel plutselig krever at “jeg vil likevel ha et bestemt fasademateriale” utover hva kontrakten sa), så anses det som en endring. Da må entreprenøren varsle krav hvis han vil ha tillegg eller mer tid (jf. igjen endringsbestemmelsene). Slik får byggherren fortsatt en mulighet til å styre visse løsninger underveis, men da som formelle endringer med mulig kostnads- eller tidskonsekvens.

I sum legger punkt 14 listen for hva byggherren kan forvente: Bygget skal tilfredsstille alle angitte funksjoner og kvaliteter, det skal være komplett selv om ikke hvert spiker var beskrevet, det skal følge gjeldende lover og normal praksis, og passe til bruken sin. Totalentreprenøren på sin side tar på seg et resultatansvar: Han står ansvarlig for at alle krav og formål oppfylles. Han må derfor ha et bevisst forhold til funksjonsbeskrivelsen i kontrakten. Det anbefales alltid at entreprenøren gjør en grundig gjennomgang av byggherrens krav (som ofte kommer i form av et ytelsesbeskrivende konkurransegrunnlag). Eventuelle uklarheter eller mangler i kravene bør entreprenøren få avklart før kontrakt, eller prise inn. Etter kontrakt har han jo valgfrihet til å løse oppgavene på den måten han finner best, så lenge han leverer det som er lovet. Dette kan gi rom for innovasjon og kostnadsbesparelser, men innebærer også at han bærer risikoen hvis løsningen ikke fungerer som intendert.

Eksempel: Hvis kontrakten krever at bygget skal ha lydisolasjon oppfylle klasse B etter standard X, men overlater til entreprenør å velge materialer og konstruksjon, så må entreprenøren designe bygningskroppen slik at klasse B oppnås. Om han feiler (f.eks. ved at en kombinasjon av gipsvegger og isolasjon ikke faktisk gir nødvendig demping), så foreligger det en mangel selv om byggherren ikke spesifiserte nøyaktig oppbygning. Derfor vil en klok totalentreprenør ofte konsultere med egne akustikere, energirådgivere osv. for å sikre at funksjonskrav innfris. Det er dyrt å “bomkalkulere” her. Heldigvis gir NS 8407 i kapittel V entreprenøren mulighet til å varsle byggherren hvis han oppdager at et krav er uklart eller uegnet – dette kommer vi nå til, når vi ser på byggherrens ytelser og entreprenørens gjennomgang.

Kapittel IV: Totalentreprenørens gjennomføring av arbeidet

Dette kapittelet inneholder plikter for totalentreprenøren i selve prosessen med prosjektering og utførelse. Her finner vi krav til kvalitet i prosjekteringen, sikker jobbutførelse, koordinering og fremdrift.

Prosesskvalitet og regelendringer (punkt 15)

Punkt 15.1 slår fast generelle krav til hvordan entreprenøren skal gjennomføre prosessen: Både prosjektering (inkludert valg av materialer) og utførelse skal skje i henhold til lover, forskrifter og avtalte prosesskrav. “Avtalte krav til prosessen” kan være eventuelle spesifikasjoner om metode, kvalitetssystemer eller HMS-tiltak beskrevet i kontrakten. I tillegg står det at prosjektering og utførelse også skal følge det som anses som god skikk – som i 14.5 – de alminnelige normer (hvis ikke annet er avtalt). Dette ligner på at entreprenøren må levere fagmessig arbeid. Kort sagt: Entreprenøren skal ikke bare levere et bra bygg til slutt, men også jobbe på en forsvarlig måte underveis, i tråd med regelverk og kontraktens føringer.

Punkt 15.2 omhandler igjen forandringer i lover, forskrifter mv., men nå med fokus på prosessen. Dette henger sammen med punkt 14.4: hvis det kommer en ny lov e.l. etter tilbud som påvirker hvordan entreprenøren må jobbe, anses det som en endring. F.eks. om arbeidsmiljøregler endres slik at man må ha dyrere verneutstyr eller annen skiftordning, kan entreprenøren varsle krav om kostnadsjustering (men kun hvis det ikke var noe han burde forutsett). Denne bestemmelsen fungerer i tandem med 14.4 – førstnevnte tar for seg endringer som påvirker kontraktsgjenstanden, denne tar for seg endringer som påvirker arbeidsprosessen. Prinsippet er det samme: nye offentlige krav etter tilbud som entreprenøren ikke kunne regne med, skal ikke belaste ham alene.

Totalentreprenørens prosjekteringsansvar og veiledningsplikt (punkt 16)

Punkt 16.1 – Prosjektering: Med mindre annet er avtalt, har totalentreprenøren ansvar for all nødvendig prosjektering som trengs for å levere kontraktsgjenstanden i samsvar med kontrakten. Dette stadfester at totalentreprisen omfatter prosjekteringstjenester. Entreprenøren må altså utarbeide arbeidstegninger, beregninger, tekniske løsninger osv. som kreves for å bygge. Skulle det være at byggherren selv står for enkelte deler av prosjekteringen (for eksempel prosessutstyr), må det være særskilt avtalt; ellers er utgangspunktet at alt faller på entreprenøren. Dette innebærer også søknadsprosessen mot myndighetene – ref. punkt 16.3 nedenfor.

Punkt 16.2 – Veiledningsplikt: Et interessant og viktig aspekt ved totalentreprise er rådgivnings- eller veiledningsplikten entreprenøren har overfor byggherren. Totalentreprenøren skal gi byggherren råd og veiledning som forholdene tilsier. Spesifikt nevnes at han i rimelig utstrekning skal a) vurdere og påpeke alternative løsninger for byggherren, og b) utrede konsekvenser av løsninger byggherren selv foreslår. Dette betyr at entreprenøren ikke bare passivt utfører jobben, men aktivt bruker sin kompetanse til byggherrens beste. For eksempel: Hvis entreprenøren ser at et bestemt materialvalg kan gi bedre varighet for litt lavere kost, bør han informere byggherren om dette alternativet. Eller hvis byggherren kommer og sier “kan vi endre planløsningen sånn og slik?”, så skal entreprenøren opplyse om konsekvensene – f.eks. “jo, det kan vi, men da blir brannsikkerheten dårligere med mindre vi legger inn ekstra sprinkling” etc. Veiledningsplikten er en lojalitetsforpliktelse som sikrer at byggherren får et optimalt bygg og at han tar informerte valg. Bryter entreprenøren denne (for eksempel unnlater å si fra om et billigere alternativ som var åpenbart), kan det i verste fall få erstatningsfølger. Men i praksis: det oppfordrer til godt samarbeid og kunnskapsdeling. Byggherren på sin side bør spørre etter entreprenørens råd og lytte til dem – det er en del av totalentreprisens verdi at entreprenøren kan optimalisere prosjektet.

Punkt 16.3 – Offentlige tillatelser: Totalentreprenøren skal, med mindre annet er avtalt, innhente nødvendige tillatelser fra myndighetene for å utføre og ta i bruk kontraktsgjenstanden. Dette betyr at entreprenøren normalt påtar seg ansvaret som ansvarlig søker i byggesaken og sørger for byggesøknad, igangsettelsestillatelse, ferdigattest osv. Unntaket er tillatelser som hovedsakelig gjelder den virksomheten bygget skal brukes til – slike må byggherren ordne. For eksempel hvis byggherren skal drive en restaurant i lokalet, må han selv søke skjenkebevilling, eller hvis det er en bensinstasjon må han få miljøtillatelser for drivstoff. Slike driftsrelaterte tillatelser ligger på byggherren. Men alt som angår selve byggverket – byggesaksbehandling, byggetillatelser, eventuelle dispensasjoner – er entreprenørens oppgave. Entreprenøren har ikke risikoen for at tillatelser ikke gis dersom det skyldes forhold utenfor hans kontroll. Det vil si: om myndighetene nekter igangsettelse pga. noe uforutsett i reguleringsplan e.l., så regnes det ikke som entreprenørens kontraktsmislighold så lenge han har gjort sin jobb. Men merk: ofte leveres totalentreprise basert på at byggherren har en rammetillatelse allerede. Da vil entreprenørens jobb være å få igangsettings- og ferdigattest i tråd med rammen. Eventuelle gebyrer knyttet til godkjenning for ansvarsrett (dvs. godkjenning av entreprenøren og hans prosjekterende som ansvarlige foretak) skal entreprenøren betale selv. Andre gebyrer (byggesaksgebyrer, tilknytningsavgifter etc.) betales av byggherren, men entreprenøren skal utlegge dem hvis de haster for fremdriften – han får dem refundert i oppgjøret.

Utførelse av byggearbeidet (punkt 17)

Punkt 17 inneholder noen viktige generelle krav til utførelsen av arbeidet på byggeplassen:

• Entreprenøren må kunne dokumentere at all utførelse er forankret i forsvarlig prosjektering. Dette betyr at man ikke skal bygge “på slump” – for alt arbeid bør det finnes tegninger, beregninger eller annen prosjektering som viser at løsningen holder mål. For eksempel skal han ikke bare improvisere en lastbærende konstruksjon uten beregninger. Dette henger sammen med kvalitetssikring: entreprenøren skal kunne legge frem beregninger for konstruksjoner, FDV-dokumenter etc. når byggherren ber om det.

• Utførelsen skal skje på en måte som unngår skade eller fare for skade. Oppstår det likevel fare for skade som krever tiltak utover kontrakten, så henvises det til punkt 49 om ansvar for skade. Med andre ord: entreprenøren plikter å drive sikkert og ta nødvendige forhåndsregler. Hvis han f.eks. støter på løsmasser som truer med ras, må han sikre gropa selv om det ikke sto eksplisitt i kontrakten, for å avverge skade – så får man eventuelt diskutere tillegg hvis det var en uforutsett hindring (jf. punkt 23 om grunnforhold). Sikker utførelse er entreprenørens ansvar.

• Entreprenøren har rett til å nekte å utføre arbeid som strider mot offentlige krav. Skulle byggherren be om noe ulovlig (f.eks. bygge i strid med byggeforskrifter), kan entreprenøren si nei. Han skal ikke medvirke til ulovligheter. Dette beskytter entreprenøren mot å bli presset til slurv med sikkerhet eller reguleringsbrudd. Samtidig er det en påminnelse til byggherren: selv om han er byggherre, kan han ikke instruere entreprenøren til å bryte loven.

I praksis er punkt 17 litt selvfølgeligheter (“bygg fagmessig og sikkert”), men de har rettsvirkning dersom noe går galt. Byggherren kan peke på at entreprenøren brøt sin plikt hvis han ikke hadde prosjektert skikkelig og derfor gjorde en feil. Eller hvis han ignorerte en åpenbar faresituasjon som førte til skade. For entreprenøren betyr dette: hold orden i prosjekteringsgrunnlaget (dokumenter underveis at alt er prosjektert før utførelse), og prioriter HMS og kvalitet. Det gir grunnlag for en trygg og forsvarlig gjennomføring.

Forhold på byggeplassen – HMS, tilkomst, orden m.m. (punkt 18)

Punkt 18 inneholder flere bestemmelser for drift av byggeplassen. La oss se på de viktigste delene:

• Lover og regler på byggeplassen (18.1): Entreprenøren skal overholde alle lover, forskrifter og offentlige vedtak som gjelder for hans arbeid og forholdene på byggeplassen. Dette inkluderer arbeidsmiljølov, byggherreforskriften (HMS), eventuelle kommunale pålegg, etc. Dessuten eventuelle interne regler (f.eks. sikkerhetsinstrukser) som kan være avtalt. Det er entreprenørens ansvar at byggeplassen drives i tråd med lovverket.

• Tilkomst, rigg og drift (18.2): Hvis ikke annet er avtalt, skal totalentreprenøren sørge for nødvendige riggforhold for gjennomføringen. Det vil si tilkomstveier, riggområde, provisorisk strøm og vann, oppvarming, snørydding osv., alt som trengs for å få bygget opp. Dette medfører at entreprenøren i utgangspunktet tar kostnaden og ansvaret for brakkerigg, byggestrøm og generelle fellesytelser, med mindre kontrakten spesifiserer at byggherren ordner noe av det. Byggherren har ansvaret for at han har råderett over byggeplassen – han må altså eie eller ha tinglyst rett til tomta slik at entreprenøren har rett til å være der. Byggherren må også sørge for at ingen naboer eller andre har rettigheter (servitutter e.l.) som hindrer byggingen, eller informere om det. Dette utdypes i punkt 22.2 i kap. V. Men i 18.2 får entreprenøren en påminnelse om at han må etterspørre om det er hindringer ved tilkomsten (kabler, rettigheter) – dette henger sammen med punkt 23 om grunnforhold.

• Byggeplassledelse (18.3): Totalentreprenøren skal selv lede arbeidet på byggeplassen, enten personlig eller ved en kvalifisert byggeplassleder. Dette høres opplagt ut, men det innebærer at entreprenøren må ha en dedikert person med tilstrekkelig kompetanse på stedet som leder byggingen. Hvis kontrakten navngir en bestemt byggeleder i entreprenørens organisasjon (noe den ofte gjør), kan ikke entreprenøren bytte ut denne uten byggherrens godkjenning. Byggherren kan bare nekte slik utskifting hvis han har saklig grunn (f.eks. at ny person ikke er kvalifisert). Dette sikrer kontinuitet: byggherren skal få den nøkkelperson hos entreprenøren som han ble forespeilet i tilbudet.

• Utstikking og høyder (18.4): Entreprenøren skal sørge for at bygget plasseres riktig i terrenget etter offentlige pålegg. Han må påse at alle fastmerker, byggelinjer, høydegrunnlag etc. etableres og følges. Feilplassering av bygg kan få enorme konsekvenser, så dette punktet legger ansvaret tydelig på entreprenøren: Han må ha landmåler eller tilsvarende som sikrer riktig plassering.

• Dokumenter på byggeplassen (18.5): Entreprenøren må ha tilgjengelig på byggeplassen alle nødvendige tegninger, tillatelser og oppdaterte beskrivelser, enten på papir eller elektronisk. Dette er både et krav for effektiv drift og for tilsyn: til enhver tid skal man kunne vise frem en gyldig tegning til en montør eller en inspektør.

• Orden og ryddighet (18.6): Totalentreprenøren skal holde god orden og jevnlig rydde opp på byggeplassen, fjerne avfall etc., for det arbeid han utfører. Han skal også rydde tilkomstveier og omgivelser som påvirkes av hans arbeid. Hvis han ikke rydder, kan byggherren – etter å ha gitt skriftlig varsel – sette i gang opprydding for entreprenørens regning. Dette punktet er viktig for HMS og fremdrift; en rotete byggeplass kan gi skader og forsinkelser. Byggherren har her en sanksjonsmulighet hvis entreprenøren ikke tar renhold på alvor: først gi et varsel “rydd opp innen rimelig frist, ellers gjør vi det og trekker kostnadene”, og deretter iverksette hvis ingen bedring.

• Bruk av stillaser og heiser (18.7): Partene skal la hverandre (og andre entreprenører) få bruke deres stillaser og ubetjente byggeheiser vederlagsfritt, så lenge det ikke hindrer deres eget arbeid og ikke påfører urimelig ulempe. Slik bruk må skje innenfor avtalte tidsperioder, og den som vil låne skal gi rimelig forhåndsvarsel. Eieren av utstyret kan sette rimelige sikkerhetsvilkår for bruken. For bemannede maskiner som kraner og motoriserte heiser gjelder litt annet: de skal også kunne betjene den andre part og andre entreprenører, men her kan det avtales en godtgjørelse. Man skal også varsle hverandre før man tar ned slikt utstyr. Denne bestemmelsen oppfordrer til samarbeid om riggmidler og utstyr – f.eks. at totalentreprenørens kran kan løfte inn byggherrens leverte maskiner etc. uten at partene skal strides om småpenger. Men merk: for større ting (kranbruk over tid) bør man avtale vederlag.

• Arbeidstid (18.8): Som standard har entreprenøren rett til å arbeide utenfor ordinær arbeidstid hvis han vil, med mindre annet er avtalt eller følger av lov/vedtak. Han må i så fall varsle byggherren på forhånd. Dette er litt annerledes enn i utførelsesentrepriser; her gir man entreprenøren mer frihet til å velge arbeidstider, så lenge han holder seg innenfor eventuelle støyforskrifter o.l. Varslingskravet sikrer at byggherren er orientert – f.eks. så han kan varsle naboer eller stille med tilsyn hvis nødvendig.

For totalentreprenøren betyr disse reglene at han må drive byggeplassen profesjonelt: følge HMS-regler, holde det rent, koordinere med eventuelle sideentreprenører (selv om de formelt ikke er underlagt ham, er han forpliktet til rimelig samordning, jf. punkt 21.4), og legge til rette for samarbeid om utstyr. Byggherren får gjennom disse bestemmelsene rett til en viss medvirkning: Han kan f.eks. bruke stillasene for egen kontrollbefaring, eller kreve utlevert dokumentasjon, og han kan reagere hvis orden og sikring er for dårlig. Som byggherre har man også selv ansvar (etter byggherreforskriften) for sikkerhet på anlegget, men gjennom kontrakten pålegges entreprenøren å ivareta det i praksis. Byggherren bør følge med på at entreprenøren har god internkontroll og HMS på plassen – ikke bare for lovlydighetens skyld, men for å unngå forsinkelser og skader. Punkt 18.1 gjør det klart at lovpålagt HMS er entreprenørens ansvar; skulle det skje en ulykke grunnet brudd på HMS-rutiner, vil byggherren kunne peke på kontraktsbrudd i tillegg til offentligrettslige sanksjoner.

Risiko for skade på arbeidene i byggeperioden (punkt 19)

Denne delen er viktig og henger sammen med forsikring: Hvem bærer risikoen for skader på kontraktsgjenstanden før overtakelse? NS 8407 har lignende regler som andre standarder:

Punkt 19.1 – Risiko for skade: Inntil overtakelse er gjennomført, er det totalentreprenøren som bærer risikoen for skader på det som til enhver tid er utført av kontraktsgjenstanden, samt materialer og dokumenter. Dette betyr at dersom bygget eller deler av det blir skadet underveis (enten ved uhell, vær, tyveri, hærverk osv.), må entreprenøren reparere for egen regning – med mindre det er en situasjon han ikke har risikoen for etter nærmere regler. Standardens generelle utgangspunkt er at entreprenøren skal levere et helt bygg ved overtakelse, uansett om han måtte gjøre noe om igjen pga. en hendelse i byggeperioden. Unntakene:

• Entreprenøren bærer ikke risikoen for skade forårsaket av byggherren eller byggherrens kontraktsmedhjelpere. Altså, hvis byggherren eller hans folk (f.eks. byggherrens driftspersonell, eller en sideentreprenør som byggherren ikke har tiltransportert) ødelegger noe, så må byggherren ta den kostnaden. Dette er rimelig – man kan ikke forvente at entreprenøren tar høyde for byggherrens egne feiltrinn. Et typisk eksempel: byggherrens IT-leverandør kommer for tidlig inn og drar kabler, og skader en vegg – da er det byggherrens risiko.

• Entreprenøren bærer heller ikke risikoen for ekstraordinære og upåregnelige omstendigheter som krig, opprør, naturkatastrofer etc.. Dette er force majeure-aktige hendelser. Hvis slikt inntreffer og skader bygget (f.eks. en sjelden naturkatastrofe), er ikke entreprenøren forpliktet til å utbedre for egen kostnad. I praksis vil jo forsikringen dekke mye av dette (entreprenørens all-risk forsikring), men dersom det skulle bli hull i forsikringsdekningen, er det ikke nødvendigvis hans ansvar. Force majeure gir også rett til tidsforlengelse (jf. pkt 33.3).

Konsekvensen av dette er at byggherren i all hovedsak ikke trenger å bekymre seg for skader på bygget under bygging – entreprenøren må sørge for at det uansett blir levert i kontraktsmessig stand. Unntakene er når byggherren selv forårsaker skade (da betaler han), eller når helt ekstraordinære ting skjer (da må man forhandle om løsning). Derfor var det så viktig at entreprenøren forsikrer arbeidene (punkt 8.1) – med den forsikringen kan han håndtere sin risiko.

Punkt 19.2 – Bruk av forsikring når byggherren har risikoen: Dersom en skade inntreffer som etter 19.1 faktisk er byggherrens risiko (dvs. forårsaket av byggherren selv e.l.), så har byggherren rett til å benytte entreprenørens byggeforsikring for å dekke skaden. Det vil si, selv om byggherren “egentlig” må bære tapet, kan han likevel melde saken på prosjektforsikringen som entreprenøren har tegnet, og få erstatning utbetalt gjennom den. Dette henger jo sammen med at byggherren er medforsikret. Naturligvis vil byggherren da måtte dekke eventuell egenandel og slike ting – men i hovedsak slipper man forsikringskrangel midt i prosjektet. Etteroppgjøret tar man senere.

Summen av punkt 19 er at risikoen for tilfeldige hendelser i byggeperioden ligger hos entreprenøren, mens byggherren bærer risikoen for egne handlinger og force majeure. Totalentreprenøren bør være bevisst dette og jobbe skadeforebyggende (god sikring, vern mot vær osv.), for uansett vil uhell belaste ham i form av kanskje ikke få dekket alle kostnader, og i hvert fall tidsmessig. Byggherren bør på sin side respektere entreprenørens rigg og bygg; hvis han vil utføre arbeider med egne folk på byggeplassen underveis, bør han avklare ansvarsforhold. For eksempel: En byggherre som insisterer på å montere noe utstyr selv under byggeperioden, tar da risikoen hvis utstyret skades, men hva om det også skader byggets komponenter? Slike ting må avklares for å unngå tvist. NS 8407 er relativt klar: den som forårsaker skaden har risikoen.

Kontroll og utbedring av feil underveis (punkt 20)

Punkt 20 omhandler kvalitetskontroll i byggeperioden – både entreprenørens plikt til å informere og rette, og byggherrens rett til å føre kontroll:

• Entreprenørens opplysningsplikt (20.1): Totalentreprenøren skal holde byggherren løpende orientert om prosjekteringen og utførelsen, slik at byggherren kan kontrollere at alt går etter kontrakten. Entreprenøren skal gi alle opplysninger som er nødvendige for byggherrens kontroll. Dette inkluderer å oversende tegninger, beskrivelser og beregninger byggherren trenger for å sjekke oppfyllelsen. På forlangende skal entreprenøren bevise at materialer tilfredsstiller krav (f.eks. fremlegge sertifikater), oppgi varens opprinnelse, og så langt mulig la byggherren få inspisere produksjonen hos leverandør/fabrikk. Disse kravene sikrer åpenhet: byggherren skal ikke være i mørket under byggingen, han har rett på innsikt i hva som bygges og hvilke produkter som brukes. For entreprenøren betyr det at han må drive dokumentasjon underveis – ha et system hvor han kan dele tegningslister, kvalitetsdokumenter etc. med byggherren. De fleste profesjonelle entreprenører har i dag digitale systemer for dette (Ajour, Byggeweb e.l.).

• Byggherrens rett til kontroll (20.2): Byggherren har rett til å føre kontroll med entreprenørens oppfyllelse av kontrakten. Dette betyr at byggherren kan befare byggeplassen, sjekke arbeidet, be om tester osv. Dette er en rett, ikke en plikt – men de fleste byggherrer (ofte via sin byggeleder eller uavhengig kontrollør) følger opp underveis.

• Kontrollens betydning (20.3): Selv om byggherren kontrollerer og eventuelt godkjenner ting underveis, fratar det ikke entreprenøren ansvaret for å levere i henhold til kontrakten. Med andre ord, entreprenøren kan ikke peke på at “byggherren så jo på dette og sa det var greit” som fritak for et kontraktsavvik. Entreprenøren har fortsatt risikoen for resultatet. Dog får byggherren en plikt her: Hvis han under sin kontrolloppfølging blir oppmerksom på at noe ikke er i samsvar med kontrakten, skal han si ifra uten ugrunnet opphold. Hvis byggherren lar være å varsle en åpenbar feil han ser, blir han ansvarlig for de virkninger som kunne vært unngått med et rettidig varsel. Dette er en preklusjonsregel for byggherren: Si byggherren ser at entreprenøren legger feil flistype i et rom, men ikke sier noe før alt er ferdig – da kan byggherren ikke kreve entreprenøren for kostnader eller forsinkelser som kunne vært spart om han varslet med én gang. Feilen er fortsatt en mangel som entreprenøren må rette, men byggherren kan bli medansvarlig for f.eks. forsinkelsen hvis han tiet. Dette oppfordrer byggherren til å være en aktiv kontroller og melde fra tidlig når noe ser galt ut. Det skal nevnes at forbrukerdomstolene (Bustadoppføringslova) har strengere krav til byggherrens medvirkning i så måte. I proffkontrakter som NS 8407 forventes det at byggherren er våken.

• Kostnader ved prøving (20.4): Hvis det er avtalt eller forutsatt i kontrakten at noe skal prøves/testes, skal entreprenøren besørge og betale det. Om byggherren krever ekstra prøver utover dette, må byggherren betale hvis prøvene viser at kravene er oppfylt. Men hvis entreprenørens utførelsesmetode er mistenkt å være kontraktsstridig, skal prøving holdes for entreprenørens regning (med mindre han på annen måte dokumenterer at alt er OK før prøving). Finner en ekstra test ut at alt var i orden, må altså byggherren ta kostnaden; hvis ikke, betaler entreprenøren. Uansett hvem som vil ha betaling for testingen til slutt, må krav om det fremsettes uten ugrunnet opphold. Disse test-reglene er til for å unngå unødige stridigheter om hvem som skal betale f.eks. laboratorieprøver. Rimelighetsprinsippet gjelder: Den som “fikk rett” i sin mistanke slipper regningen.

• Feil under utførelsen – plikt til å rette (20.5): Hvis entreprenøren oppdager at han har prosjektert eller utført noe i strid med kontrakten, eller det blir konstatert en skade på arbeidet som han bærer risikoen for, så skal han varsle byggherren straks. Varslet skal si hva feilen/skaden er og hvordan og når utbedring vil skje. Deretter skal entreprenøren utbedre feilen for egen regning og dekke eventuelle ekstrakostnader til adkomst eller demontering som utbedringen krever. Unntak: hvis kostnadene ville bli uforholdsmessig store i forhold til hva som oppnås, kan entreprenøren la være full utbedring – da kan byggherren i stedet kreve prisavslag etter reglene i punkt 42.4. (Dette scenarioet kan f.eks. være en kosmetisk liten feil som er dyr å fikse – da kan man gi avslag heller). Skulle entreprenørens feil/skade i byggeperioden ha ført til skade også på deler av bygget som ikke er omfattet av kontrakten (f.eks. naboeiendom), så er entreprenøren ansvarlig overfor byggherren i den grad alminnelige erstatningsregler tilsier.

Summen av punkt 20 er at det etableres en kontrollsløyfe: Entreprenøren informerer og retter sine feil raskt; byggherren følger med og melder fra om avvik han ser; begge parter samarbeider om kvalitet. Entreprenøren har initiativplikten til å utbedre feil når han blir klar over dem – man venter ikke til overtakelsesforretningen. Dette bidrar til at ved overtakelse skal alt helst være i orden (eller bare bagateller gjenstå). Byggherren får en stor grad av innsynsrett og en viss plikt til å bidra til å hindre at små feil blir store. Entreprenøren beholder ansvaret selv om byggherren inspiserer, men han får mulighet til å reparere løpende. Dette er gunstig for begge: en utbedring gjort tidlig er som regel billigere enn om man venter. For eksempel: oppdages et dimensjoneringsavvik i prosjekteringen av bæresystemet tidlig, kan man forsterke før det er bygd for mye; men oppdages det etter at bygget er tett, blir det dyrt og forsinkende. Derfor – åpenhet og rask reaksjon er i begge parters interesse.

Fremdrift og samordning (punkt 21)

Punkt 21 fastsetter viktige regler om tidsplaner, frister og koordinering med andre.

• Avtalte frister (21.1): Totalentreprenøren skal utføre arbeidet slik at avtalte frister holdes. Hvis ikke annet står i kontrakten, skal han starte oppdraget så snart som mulig etter kontrakt og jobbe rasjonelt uten unødvendig opphold. I praksis vil kontrakten angi en sluttfrist (og eventuelt mellomfrister). Entreprenøren må planlegge sine aktiviteter for å nå disse.

• Fremdriftsplan (21.2): Med mindre en annen frist er avtalt, skal totalentreprenøren innen 4 uker etter kontrakt inngås utarbeide og fremlegge en detaljert fremdriftsplan. Planen skal vise både entreprenørens egne ytelser og byggherrens ytelser som entreprenøren er avhengig av (for eksempel tegninger byggherren skulle levere, tomteklargjøring, beslutninger byggherren må ta underveis, leveranser byggherren evt. står for). Planen må holde seg innenfor rammene angitt i kontrakten (de endelige fristene) og være så detaljert at byggherren kan bruke den til å følge med. Er ikke annet avtalt, skal fremdriftsplanen vise alle hovedaktiviteter i prosjektet – prosjektering, mobilisering, riving (hvis relevant), utførelse av ulike bygningsdeler, testing, innregulering, prøvedrift, overtakelse osv.. Planen skal også markere de dagmulktbelagte milepæler (typisk sluttfristen og eventuelle mellomfrister med dagmulkt) samt andre viktige milepæler som tett bygg, byggherrens beslutningspunkter, tidsrammer for sideentreprenører, osv.. Dette danner et felles verktøy: Byggherren skal kunne se progresjonen og se når han selv må bidra med noe (f.eks. godkjenne en fasadefarge innen en dato for å unngå forsinkelse).

Hvis entreprenøren får fristforlengelse underveis, skal han justere fremdriftsplanen tilsvarende. Og byggherren har rett til å kreve at planen oppdateres dersom faktisk fremdrift avviker så mye at planen ikke lenger er et egnet styringsverktøy. En slik planrevisjon endrer ikke kontraktsforpliktelser i seg selv – den er bare for rapporteringens del.

• Fremdriftsstatus og varsel (21.3): Med mindre annet er avtalt, skal entreprenøren minst hver fjerde uke informere byggherren om fremdriftsstatus i forhold til planen. I praksis skjer dette gjerne i de jevnlige byggherremøtene: entreprenøren rapporterer hvor langt man har kommet. Viktigst: Entreprenøren skal uten ugrunnet opphold varsle byggherren hvis det oppstår eller kan oppstå vesentlige avvik fra fremdriftsplanen. Dette varselet er ikke nødvendigvis et krav om fristforlengelse (det må varsles separat etter kap. VII hvis det skyldes grunn som gir krav), men en orientering: “vi ligger nå 2 uker bak skjema på grunn av X, Y.” Skjer det forsinkelser pga. forhold som ikke gir rett til fristforlengelse, må entreprenøren fortsatt varsle at det er en avvikssituasjon – og han må selv ta grep for å hente det inn (f.eks. økt bemanning). Hvis entreprenøren vil kreve fristforlengelse, skal han i tillegg sende formelt krav som behandles etter kap. VII (punkt 33). Byggherren kan også kreve planrevisjon dersom faktisk framdrift er så avvikende at den opprinnelige planen er ubrukelig. En ny plan for rapportering og varslingsgrunnlag skal da utarbeides. Dette er nyttig f.eks. hvis prosjektet har blitt forsinket 3 måneder – da bør man utarbeide en revidert plan for de gjenstående arbeidene, slik at rapportering og varselrutiner kan fortsette men med justert tidsakse.

• Samordningsplikt (21.4): Totalentreprenøren har plikt til å samordne fremdriften og utførelsen med sideentreprenører og øvrige aktører i prosjektet. Dog begrenses denne plikten til det som er påregnelig utfra kontraktens opplysninger om antall og type sideentrepriser, deres fremdrift osv. – dvs. det entreprenøren visste eller burde vite ved kontraktsinngåelse. For eksempel hvis byggherren skal ha en egen leverandør av kunst på fasaden som må inn i en periode, må entreprenøren legge til rette for det hvis det var planlagt. Men hvis byggherren plutselig kommer med en ny sideentreprenør som entreprenøren ikke kunne forutse, er det en annen sak (da kan det være en endring). Dersom byggherrens totale koordinering av alle aktører krever at totalentreprenøren må legge om sin utførelse mer enn det som var rimelig ut fra kontrakten, så kan totalentreprenøren kreve dette håndtert som en endring. Da må han varsle krav etter pkt. 32.2 (irregulær endring). Et eksempel: Byggherren har flere sideentreprenører, og på grunn av forsinkelser hos en av dem må totalentreprenøren plutselig endre rekkefølge på sine arbeider eller forsere for å unngå forsinkelse totalt. Overstiger dette det som var forutsatt, kan totalentreprenøren be om kompensasjon.

I totalentreprise er det vanlig at de fleste arbeider ligger hos totalentreprenøren og hans egne underentreprenører, slik at koordineringen innad gjøres av ham. Men byggherren kan ha noen egne leveranser – f.eks. innredning, teknisk utstyr, IT, maskiner – som må inn i bildet. Samordningsplikten i 21.4 sikrer at entreprenøren ikke overser disse, men tilpasser seg i rimelig grad. Samtidig er byggherren ansvarlig for å koordinere helheten: han skal lage en overordnet fremdriftsplan for alle (ofte ved kontraktsinngåelse) slik at totalentreprenøren vet om sideaktiviteter. Det er likevel totalentreprenøren, med sin prosjektlederrolle, som typisk kaller inn til koordineringsmøter med sideentreprenører, etc., selv om de ikke er under hans kontrakt. Dette skjer i praksis for å unngå problemer, selv om formelt er byggherren ansvarlig for sideentreprenørers fremdrift overfor totalentreprenøren. Skulle byggherren mislykkes i sin koordinering så totalentreprenøren rammes, kan som sagt entreprenøren kreve det som en endring (jf. ovenfor).

Alt i alt gir kapittel IV et bilde av en profesjonell entreprenørstyring: Entreprenøren planlegger tydelig, melder status, og samarbeider i prosjektets helhet. Byggherren på sin side får verktøy (fremdriftsplaner og rapportering) til å følge prosjektet tett, og en rett til å bli varslet tidlig ved problemer. Skulle det skje noe uforutsett – være seg grunnforhold eller endringer – finnes det prosedyrer i kap. VII (endringer/fristforlengelser) som tar hånd om det. Før vi går til kap. V om byggherrens bidrag, la oss oppsummere:

Som totalentreprenør må du lede prosjektet proaktivt. Du har ansvar for å utarbeide et godt prosjektgrunnlag (tegninger, planer), bygge sikkert og kvalitetsmessig, og sørge for at du møter avtalte milepæler. Samtidig har du plikter til å informere og samarbeide med byggherren hele veien. Standardens mekanismer belønner åpenhet og tidlig oppklaring – det forebygger tvister i sluttfasen. En vellykket totalentreprise kjennetegnes ofte av at partene faktisk følger disse rådene: de holder jevnlige fremdriftsmøter, reviderer planer når ting endrer seg, og løser problemer fortløpende.

Vi går nå over til byggherrens ytelser, kapittel V, som speiler en del av det vi allerede har dekket fra entreprenørens side.

Kapittel V: Byggherrens ytelser

I en totalentreprise har også byggherren visse forpliktelser, selv om de er færre enn i en delt entreprise. Kapittel V beskriver byggherrens medvirkning – alt fra å levere nødvendige opplysninger, til å bære risiko for grunnforhold, og ansvar når han selv velger løsninger.

Byggherrens medvirkning og leveranser (punkt 22)

Punkt 22 samler flere av byggherrens plikter:

• Lover og offentlige vedtak (22.1): Byggherren skal følge de lover, forskrifter og vedtak som gjelder for hans forpliktelser og forholdene på byggeplassen. I praksis betyr dette f.eks. at byggherren må ivareta sin byggherreforskrifts-rolle (han skal blant annet utpeke koordinator for sikkerhet hvis flere enn én entreprenør, etc.), sikre at eventuelle egne arbeider følger HMS-regler, etc. Byggherren må også sørge for nødvendige offentlige godkjenninger i den grad det er lagt på ham (som nevnt under 16.3: tillatelser for bruksformål utenfor entreprenørens ansvar).

• Rettslige forhold ved byggeområdet (22.2): Byggherren skal sikre at han har tilstrekkelig offentligrettslig og privatrettslig råderett over eiendommen. Dette betyr at byggherren må ha eiendomsrett eller bruksrett som gjør at entreprenøren lovlig kan utføre arbeidene der. Det inkluderer at ingen naboer eller tredjeparter har rettigheter som hindrer totalentreprenørens arbeid. For eksempel: hvis det finnes en veirett for en nabo over tomta som gjør at man ikke kan stenge av der stillaset må stå, må byggherren ordne midlertidig dispensasjon med naboen. Byggherren bærer ansvaret hvis slike rettslige forhold hindrer eller forsinker entreprenøren. (Hvis det var forhold entreprenøren burde sett selv ved befaring, kan det diskuteres, men utgangspunktet er byggherrens risiko. Standarden utdyper dette i punkt 23 og 24 også).

• Totalentreprenørens arbeidsgrunnlag (22.3): Byggherren skal stille til rådighet det fysiske arbeidsgrunnlaget som totalentreprenøren skal bygge på. Dette kan bety eksisterende konstruksjoner (hvis det er påbygg/rehab), eller underlaget i grunnen ved fundamentering. Entreprenøren kan forvente at det som byggherren leverer av underlag er i slik stand som kontrakten forutsatte. Byggherren bærer risikoen for at arbeidsgrunnlaget er som entreprenøren hadde grunn til å regne med ut fra kontrakten, prosjektets art og omstendighetene. Dette er en generell formulering som basically sier: “byggherren har ikke lov å lure inn en elefant i rommet” – hvis entreprenøren burde kunne regne med at f.eks. eksisterende vegg tåler en påbygging (fordi det var rimelig ut fra det som var opplyst), så må byggherren ta ansvaret hvis den ikke gjør det. (Men ofte vil slike ting bli avdekket tidlig, enten ved at byggherren opplyser eller entreprenøren undersøker. Uansett er standardens fordeling klar: byggherren svarer for kvaliteten på sin leveranse). Risiko for forhold ved grunnen behandles spesielt i punkt 23, se under.

• Byggherrens egne leveranser av materialer/produkter (22.4): Byggherren skal kun levere materialer/utstyr til entreprenørens produksjon dersom det er uttrykkelig avtalt. Standard forutsetter at entreprenøren leverer alt med mindre annet er avtalt. Noen kontrakter kan avtale byggherrens leveranser – typisk spesialutstyr, eller at byggherren holder fliser e.l. Hvis byggherren leverer noe, har byggherren risikoen for at det han leverer er i henhold til det som er avtalt. Skulle byggherren sine materialer vise seg mangelfulle, faller ikke skylden på entreprenøren. Punkt 22.4 sier også at hvis byggherren krever bruk av navngitte materialer/produkter, så anses dette som byggherrens valg av løsning eller prosjektering. Det vil kobles mot punkt 24 (byggherrens risiko for egne løsninger). Kort forklart: Dersom byggherren insisterer på et bestemt produktmerke, tar han ansvaret for at produktet gjør nytten. Totalentreprenøren fritas litt for funksjonsansvar akkurat på det punktet, så lenge han monterer/bruker det riktig. (For eksempel: byggherren sier “du skal bruke akkurat denne pumpen”; hvis pumpen da ikke yter nok, er det byggherrens problem).

• Klare avtaler om byggherrens medvirkning (22.5): I den grad byggherrens medvirkning ikke er tydelig presisert på forhånd, skal totalentreprenøren snarest mulig etter kontrakt gi byggherren beskjed om hvilke opplysninger, grunnlagsmateriale eller beslutninger byggherren må fremskaffe for at arbeidet skal gjennomføres. Og dersom frister for byggherrens medvirkning ikke allerede er fastsatt i kontrakten, skal de fremgå av entreprenørens fremdriftsplan (og de skal være rimelige). Denne bestemmelsen er svært viktig: Den pålegger entreprenøren å spesifisere byggherrens plikter tidlig, slik at byggherren vet hva han må gjøre og når. Eksempel: byggherren skal levere design for et skilt – hvis ikke avtalt, må entreprenøren tidlig si “jeg trenger skiltlayout fra deg innen 1. mai for å rekke produksjon”. En annen: byggherren skal gi tilbakemelding på fargevalg – entreprenøren bør tidlig melde “senest uke 42 må du bestemme farge”. Hvis entreprenøren unnlater å gi slik beskjed, og byggherren ikke leverer noe han ikke visste han skulle levere, kan ikke entreprenøren senere klage på mangel fra byggherren. Så entreprenøren har alt å tjene på å tydelig definere byggherrens medvirkning fra start, særlig om den ikke lå inne i kontrakten. Ofte gjøres dette i et oppstartsmøte eller via et brev rett etter kontrakt. Byggherren plikter da å medvirke som avtalt/påkrevd. Gjøres ikke det, kan entreprenøren få krav på fristforlengelse og kanskje vederlag under kap. VII.

Oppsummert: Byggherren må sørge for eiendomsforhold, nødvendige opplysninger og ytelser til avtalt tid, og at eventuelle egne innspill/valg ikke skader prosjektet. Entreprenøren bør tidlig identifisere alt han trenger fra byggherren (tegninger, beslutninger, avklaringer) og legge det inn som frister i planen (jf. pkt 21.2) og informere skriftlig. Dessuten bør entreprenøren melde fra hvis han oppdager at byggherren ikke har nødvendige rettigheter på tomten, eller hvis byggherrens utstyr har feil. Slik informasjon flyter begge veier: kap. V setter formelt ansvaret hos byggherren, mens kap. IV oppfordrer entreprenøren til å advare (jf. rådgivningsplikten i 16.2, og punkt 25.1/25.2 om varslingsplikt, som vi skal til nå).

Risiko for grunnforhold – byggherrens ansvar for uforutsette forhold (punkt 23)

Grunnforhold har tradisjonelt vært en stor risikopost. NS 8407 legger hovedrisikoen på byggherren for uforutsette grunnforhold, men med nyanser:

• Byggherrens risiko (23.1): Byggherren tar risikoen for grunnforhold som avviker fra det totalentreprenøren hadde grunn til å regne med da tilbudet ble utarbeidet. Så hvis det dukker opp f.eks. kvikkleire, store steinblokker, forurensning eller annet som man ikke skulle tro ut fra kjente data, er byggherren ansvarlig. Men her er det en pliktfordeling: Totalentreprenøren skal (før tilbud) ha gjort en aktsom besiktigelse av byggeområdet og omgivelsene. Han skal også innhente tilgjengelige opplysninger om grunnforhold fra offentlige etater (for eksempel grunnundersøkelser, geologisk kart, tidligere bruk – hvis byggherren ikke allerede ga slike). Og han skal innhente info om kabler/rør i grunnen fra ledningseiere om det ikke er opplyst av byggherren. Med andre ord må entreprenøren gjøre rimelig gransking på egen hånd; han kan ikke lukke øynene og så skylde på byggherren for alt mulig.

Byggherren på sin side plikter i konkurransegrunnlaget å opplyse om grunnforhold (og forhold på tomta generelt) som han kjente eller burde kjenne til, og som det er nærliggende å anta at entreprenøren vil vite. Byggherren må legge frem alle tilgjengelige rapporter om grunn, forurensning, etc. Hvis byggherren sitter på info men holder den igjen, tar han risikoen for konsekvensene. Alle foreliggende opplysninger – enten de kommer fra byggherren, entreprenørens undersøkelser eller offentlige kilder – skal ses under ett når man vurderer hva entreprenøren “hadde grunn til å regne med”. Også forhold entreprenøren burde oppdaget gjennom sin plikt går inn i vurderingen selv om han ikke gjorde det. Så totalbildet: Hva burde en aktsom entreprenør med gitt info ha forventet? Det som ligger utenfor det, er byggherrens risiko. Byggherren svarer dessuten for riktigheten av de opplysninger om grunnen som han har gitt ved kontrakt. Hvis opplysningene var feil, tar byggherren konsekvensene – med mindre entreprenøren åpenbart ikke stolte på dem og burde revidert dem. Hvis byggherren ga uriktige, mangelfulle eller ufullstendige opplysninger, har han risikoen for konsekvensene av dette, med mindre det ikke påvirket prisen. Også riktigheten av opplysninger entreprenøren innhentet fra offentlige etater om grunnen ligger på byggherrens risiko (rent objektivt i kontrakt – selv om han kanskje ikke rår over kommunens feil, men da har han regress mot dem).

Så: Dersom man finner uventet fjell, kvikkleire, gammelt fundament eller forurenset masse som ikke var forutsigbart ut fra alle info, så vil det utgjøre en endring som gir entreprenøren rett til fristforlengelse og vederlagsjustering. Men merk – det må meldes raskt (ref. punkt 25.1 om plikt til å undersøke og varsle, som vi snart tar).

• Avtalt plassering av grunnrisiko hos entreprenør (23.2): Noen kontrakter velger å avtale at entreprenøren tar grunnen på “lump sum”-basis (typisk ved gitte geotekniske rapporter). NS 8407 åpner for dette, men sier da at selv om man har avtalt at entreprenøren har risikoen for grunnforhold, kan entreprenøren likevel påberope seg endring hvis forholdene avviker vesentlig fra det han hadde grunn til å regne med basert på 23.1-reglene. Altså en sikkerhetsventil: Om man la all risiko på entreprenøren men det dukker opp noe ekstremt utenfor rimelig forventning, kan han få tillegg likevel. Men slike “hele risikoen”-klausuler brukes sjelden i rene NS 8407-kontrakter – det er mer i en del utbyggingskontrakter at byggherren prøver å skyve all grunnrisiko over. Standardens filosofi er at det bare skal være innenfor rimelighetsgrensen. Uansett fritar heller ikke en slik avtale byggherren for ansvar for uriktige opplysninger (23.1 siste ledd beholdes).

• Kulturminner (23.3): Funnet av fredete kulturminner i grunnen (arkeologiske funn ol.) er en spesiell case. NS 8407 sier at entreprenøren ikke har risikoen for kulturminner omfattet av kulturminneloven, med mindre han visste om dem da han ga tilbud. Oppdager entreprenøren kulturminner under graving, skal han øyeblikkelig stoppe arbeidet i nærheten, sikre funnstedet og varsle byggherren. Entreprenøren kan også ha plikt etter kulturminneloven å varsle politiet eller kulturmyndighetene – standarden minner om det. Konsekvens: typisk vil slike funn medføre stans i gravearbeider og det er byggherrens risiko/tidskonsekvens. (Offentlige myndigheter tar ofte kostnad til utgravning via egne budsjett, men eventuelle standkostnader for entreprenør kommer inn i vår kontrakt som en fristforlengelse/vederlagsjustering for byggherren å dekke). For entreprenøren: stopp øyeblikkelig – graver man videre i uvitenhet kan man straffes og miste rett til tidsforlengelse.

Oppsummert: Byggherren skal gi mest mulig info om grunnen. Han tar risikoen hvis det likevel er noe skjult som ingen kunne vite. Entreprenøren må undersøke litt selv før prising, og må melde fra fort om han støter på noe avvik. Sammenlignet med utførelsesentreprise NS 8405 er reglene her nokså like (i NS 8405 har byggherren ansvar for grunnforhold med unntak av de entreprenøren burde oppdaget; her er det likt, men totalentreprenørens undersøkelsesplikt er litt mer uttalt siden han kanskje har hatt mulighet i tilbudsfasen).

Et praktisk tips er at parter ofte bilagfester en geoteknisk rapport som utgangspunkt. Entreprenøren priser da med utgangspunkt i den, og får tillegg bare om virkeligheten er vesentlig verre enn rapportens indikasjoner. Uansett, NS 8407s utgangspunkt er at byggherren har grunnrisiko – i en totalentreprise skal ikke entreprenøren prise inn store generelle risiko-buffer for grunn med mindre han har kunnet observere et problem.

Byggherrens valg av løsninger eller annen prosjektering (punkt 24)

I totalentreprise er hovedpoenget at byggherren angir funksjonskrav, mens entreprenøren utarbeider løsninger. Men det hender at byggherren enten i utgangspunktet har valgt konkrete løsninger, eller underveis pålegger dem. Punkt 24 handler om hvem som har risikoen i slike tilfeller:

• Byggherrens risiko (24.1): Byggherren har risikoen for alle valg av løsninger eller annen prosjektering som enten fremgår av kontraktsdokumenter utarbeidet av ham, eller som han etter kontraktsinngåelsen pålegger totalentreprenøren å følge. Dette betyr: hvis byggherren hadde med egne tegninger, eller beskrev detaljer ut over funksjonskrav i konkurransegrunnlaget, så er det hans verk og risiko. Likeså om byggherren senere blander seg inn og sier “gjør det sånn”, så tar han ansvaret for at “sånn” oppfyller kravene. Entreprenørens undersøkelses- og varslingsplikt følger av punkt 25, påpeker standarden – altså entreprenøren er likevel forpliktet til å undersøke byggherrens løsninger og advare hvis han ser noe problematisk (dette kommer vi til i punkt 25). Men utgangspunktet: byggherren sitter med svarteper hvis hans designvalg er dårlig. For eksempel: byggherren ga et skisseprosjekt hvor bæresystemet viste seg underdimensjonert – selv om entreprenøren overtar prosjekteringen, vil byggherren i utgangspunktet ha risikoen for feil i det materialet han leverte.

• Avtalt risikoovergang (24.2): Partene kan avtale at totalentreprenøren overtar risikoen for løsninger/prosjektering byggherren har utarbeidet før kontrakt. Dette er ofte et tema i totalentrepriser: byggherren vil kanskje at entreprenøren skal stå ansvarlig for at det forprosjektet arkitekten deres lagde faktisk fungerer. Avtaler man det, innebærer det at entreprenøren har risikoen som om han hadde prosjektert eller valgt løsningene selv. Imidlertid: totalentreprenøren har under ingen omstendighet risiko for løsninger som er basert på uriktige opplysninger den prosjekterende fikk fra byggherren eller offentlige, med mindre entreprenøren burde oppdaget det under sin gjennomgang. Så hvis byggherrens tegningsunderlag var feil pga. feil premisser byggherren ga (eller kommune ga), så holdes entreprenøren skadesløs så fremt han ikke burde oppdaget det. Et eksempel: Byggherren designet fundamenter basert på en geoteknisk rapport som undervurderte belastningene; entreprenøren overtar risiko for designet, men her var rapporten gal (tilbys av byggherren), som han ikke burde sett – da slipper han likevel. Videre: ved avtalt risikoovergang overtar totalentreprenøren byggherrens eventuelle krav mot den prosjekterende. Byggherren skal derfor i sin kontrakt med den prosjekterende sørge for at entreprenøren får rett til å tre inn i hans krav mot rådgiveren (f.eks. en ansvarsfraskrivelse hos rådgiveren må forberedes på det, eller man lager en trepartsavtale). Dette er for at entreprenøren skal kunne gå på arkitekten hvis det var feil der (siden byggherren nå har gitt ansvaret videre).

• Entreprenørens gjennomgang og varsling (24.2.2): Dette punktet henger sammen med det forrige: Totalentreprenøren skal ha en frist til å gjennomgå byggherrens prosjekteringsmateriale. Hvis ikke annet avtalt, er fristen 5 uker fra kontrakt. Får han materialet senere, skyves fristen tilsvarende. Innen fristen må entreprenøren varsle byggherren dersom han mener at det byggherren har foreskrevet ikke vil lede til oppfyllelse av kravene i punkt 14 (altså funksjons-/kvalitetskrav). Varselet må presisere hva slags forhold det gjelder og begrunne behovet for endring. Varsler entreprenøren innen fristen, overtar han ikke risikoen for den delen av byggherrens materiale. Da blir det en sak byggherren selv må løse eller ta konsekvensene av. Når byggherren mottar et slikt varsel, skal han svare uten ugrunnet opphold med beskjed om hvordan entreprenøren skal forholde seg. Hvis byggherren velger å fastholde sin opprinnelige løsning, eller pålegger en ny løsning som heller ikke følger entreprenørens eventuelle forslag, så bærer byggherren risikoen for sitt valg. Dette er logisk – entreprenøren har advart, byggherren insisterer, ergo byggherren tar ansvaret. Hvis byggherrens svar innebærer en endring, skal han utstede endringsordre etter punkt 31.3. Dvs. om byggherren faktisk endrer en forutsetning basert på entreprenørens varsel, skal formalia med endringsordre skje (og entreprenøren får betaling/tid hvis relevant).

Denne mekanismen belønner begge parter for å kommunisere tidlig: Entreprenøren må analysere byggherrens prosjektering straks (ofte med sine rådgivere), og byggherren får tidlig oversikt over om det han leverte holder mål eller må justeres. Byggherren bør ta entreprenørens varsel seriøst – hvis han er uenig, bør han dobbeltsjekke med egen rådgiver før han avslår. Entreprenøren bør være grundig i sin gjennomgang; overser han noe innen fristen, tar han risikoen for det som sto i materialet (han kan ikke senere klage at “byggherrens tegning var feil” hvis han ikke varslet da han kunne). Samtidig setter standarden en ytre frist for byggherren: Den sier at byggherren kan formelt etterspørre et spesifisert krav fra entreprenøren på fristforlengelse eller vederlag hvis entreprenøren drøyer (ref. 33.6.2), men for designfeil sier 24.2.2 at entreprenøren har 5 uker – det er på en måte lik preklusjonsfrist: sier han ikke noe innen 5 uker, så har han overtatt risiko (med unntak for ting han umulig kunne sett). Det er strengere enn gamle NS 3431, som hadde litt uklare grenser.

Oppsummert punkt 24 og 25 (som henger sammen): Byggherren har risiko for egne designvalg, med mindre entreprenøren kontraktsmessig tar over det ansvaret – i så fall får entreprenøren en tidsfrist til å akseptere eller reservere seg mot eventuelle svakheter.

Nå skal vi se på punkt 25, som mer detaljert beskriver entreprenørens gjennomgang og varslingsplikt, både for grunnforhold og byggherrens prosjektering.

Entreprenørens gjennomgang av byggherrens ytelser – varslingsplikt (punkt 25)

Punkt 25 er delt i 25.1 og 25.2 og omhandler entreprenørens plikt til å undersøke byggherrens leveranser/opplegg for å avdekke problemer, samt 25.3 som sier byggherren må svare.

• 25.1 Undersøkelse av forhold som kan forstyrre gjennomføringen: Totalentreprenøren skal som del av sin produksjonsplanlegging undersøke byggherrens ytelser og andre forhold byggherren har risikoen for. Hensikten er å avdekke forhold som kan forstyrre arbeidet. Man skal særlig fokusere på:
  a) om byggherrens løsninger/prosjektering (som byggherren har risiko for) er ufullstendige, inneholder motstrid eller svakheter,
  b) om det trengs ekstra grunnundersøkelser, eller de utførte undersøkelser er utilstrekkelige,
  c) om det er feil ved materialer/ytelser som byggherren leverer,
  d) om det fysiske arbeidsgrunnlaget eller grunnforholdene er slik entreprenøren kunne forvente etter kontrakten.

Denne undersøkelsen skal gjøres i god tid før aktuell informasjon eller leveranse skal brukes. Og for materialer byggherren leverer, skal entreprenøren undersøke dem snarest mulig etter levering. Dette er altså entreprenørens plikt til å kvalitetssikre alt byggherren bidrar med. 25.1.2 Varslingsplikt: Hvis entreprenøren finner (eller burde funnet) forhold nevnt i 25.1.1, skal han varsle byggherren uten ugrunnet opphold. Varsler han ikke i tide, kan byggherren kreve erstatning for tap som kunne vært unngått ved rettidig varsel. Dette følger samme logikk som i punkt 20.3 for byggherrens varselplikt, men her er det entreprenørens tur: Dersom entreprenøren ikke sier ifra at “hei, her er noe muffens med tegningene dine” innen rimelig tid, så må han dekke de ekstrakostnader byggherren påføres som kunne vært unngått om han sa ifra. Dette kan f.eks. være at entreprenøren tier om en svakhet han ser, og så oppstår en stor endringsomgang sent som koster byggherren masse ekstra planlegging og kanskje rivingsarbeid – da kan byggherren kreve de ekstra utgiftene dekket fordi entreprenøren ikke sa ifra da han burde. Et slikt krav vil byggherren eventuelt gjøre opp i sluttoppgjøret. Videre: Hvis entreprenøren vil kreve fristforlengelse eller vederlag som følge av forhold han avdekket (25.1.1 forholdene), så skal kravet varsles som normalt etter punkt 33 og 34. Så man har to typer varsel: 1) “her er det et problem!” (for å gi byggherren sjansen til å løse det), 2) “og dette vil gi oss X dager og Y kroner ekstra” (for å ivareta sitt kontraktskrav). Første skal gå raskt, andre har litt mer tid og spesifikasjonskrav.

• 25.2 Vurdering av byggherrens foreskrevne løsninger (kvalitet): Entreprenøren skal i rimelig utstrekning vurdere om byggherrens foreskrevne løsninger/prosjektering er egnet til å nå kontraktsgjenstandens krav. Dette gjelder uansett om de står i kontrakten eller pålegges senere (her overlapper med 24.1/24.2-situasjonen). Finner entreprenøren ut eller burde funnet ut at byggherrens løsning ikke er egnet til å nå kravene i punkt 14, må han varsle byggherren uten ugrunnet opphold. Varsler han ikke, kan byggherren kreve erstatning for tap som kunne vært unngått ved rettidig varsel (samme ansvarsregel som i 25.1.2). Denne 25.2 ligner på 24.2.2, men 25.2 gjelder generelt at entreprenøren underveis også må reagere hvis byggherren griper inn med en løsning etter kontrakt som virker uforsvarlig. Den suppleres av situasjonen 24.2.2 for startfasen. Det viktige er: entreprenørens aktsomhets- og lojalitetsplikt er høy – han skal fange opp alt han kan av byggherrens mulige feil.

• 25.3 Byggherrens svarplikt: Når byggherren får varsel etter 25.1.2 eller 25.2, skal han uten ugrunnet opphold gi svar og beskjed om hvordan entreprenøren skal forholde seg. Hvis tiltak trengs som utgjør en endring, skal byggherren utstede endringsordre i samsvar med 31.3. Dette speiler 24.2.2 der byggherren måtte svare på entreprenørens varsel ang. design. Summen er: byggherren må reagere raskt. Hvis han lar slike varsler henge, kan det skape tvil. Standardens intensjon er at man skal “lukke” slike saker løpende – enten ved endringsordre eller ved et avslag (som da gir entreprenøren grunn til eventuelt å stanse i egen risiko e.l., men det kommer under pkt 35).

Punktene 24 og 25 er uhyre viktige i en totalentreprise: De skaper et kontraktsmessig samarbeidsklima hvor partene utveksler informasjon om design og risiko tidlig. Entreprenøren må etterleve disse varslingspliktene for å beholde sine rettigheter; byggherren må respondere og være klar til å endre om nødvendig, eller akseptere risiko selv om han fastholder.

Nå har vi gått gjennom alt fram til kap. VI, vederlag og betaling, som vi skal ta for oss. Kap. VI til VIII er mer “standard” ift. andre kontrakter (hvordan betales, hvordan håndteres endringer, overtakelse osv.), men med noen tilpasninger til totalentreprise.

Kapittel VI: Vederlag og betaling

Kapittel VI omhandler kontraktssum, regulering, fakturering og hva som skjer ved betalingsmislighold, samt regler for regningsarbeid.

Fastsettelse av vederlag (punkt 26)

Punkt 26 angir prinsippene for kontraktsummen:

• 26.1 Vederlaget: Totalentreprenøren har krav på avtalt vederlag. Kontraktssummen skal altså betales som avtalt. Hvis ikke bestemt annen vederlagsform for en del av arbeidet, så skal den delen regnes som regningsarbeid. Dette betyr at om noe i kontrakten ikke var prissatt som fastpris eller enhetspris, så tas det på regning (time-/kostnadsbasert). Men i en totalentreprise pleier man å ha mesteparten som en totalsum.

• 26.2 Indeksregulering: Med mindre annet er avtalt, skal alle priselementer i opprinnelig kontrakt indeksreguleres. Indeksregulering skjer etter Norsk Standard 3405 (som er en standard for indeksjustering) med totalindeksmetoden og én kalendermåned som avregningsperiode. Hvis ikke annen indeks er avtalt, brukes SSBs byggekostnadsindeks “Boligblokk, i alt”. Dette betyr at på sluttoppgjøret vil entreprenøren få et tillegg for prisstigning i perioden (eller fradrag hvis deflasjon). Indeksregulering er tenkt å dekke generelle lønns- og prisendringer utover det kalkylen tok høyde for. Den gjelder bare original kontraktssum – endringsarbeider som avtales senere prises ofte til da-gjeldende nivå. I praksis er det lov å avtale at kontrakten er fastpris uten indeks, men standarden legger til indeks som default (fordi mange totalentrepriser er langvarige).

• 26.3 Offentlige gebyrer og avgifter: Hvis offentlige gebyrer/avgifter som entreprenøren skal betale endres etter han leverte tilbud, kan han påberope seg det som en endring. Men bare hvis det var noe han ikke burde ha tatt høyde for da tilbudet ble gitt, og han heller ikke kunne unngådd følgene. Dette speiler regelendringer i 15.2 og 14.4: f.eks. hvis myndighetene øker arbeidsgiveravgiften eller innfører en ny bransjeskatt midtveis, som påvirker hans kostnader merkbart, kan han få kompensasjon. Justeringen av vederlaget er eksklusive mva (mva justeres alltid utenpå) og uten påslag for indirekte kost, risiko eller fortjeneste. Altså kun netto merkostnad. Typiske eksempler: økning i deponiavgift for byggavfall, nye bompenger, e.l. Igjen, entreprenøren må varsle endringskrav (som per 32.2).

Fakturering og oppgjør (punkt 27-29)

Punkt 27 Fakturering beskriver hvordan entreprenøren skal kreve betaling underveis og til slutt.

• 27.1 Avtalt fakturering: Når entreprenøren skal ha betaling, sender han faktura. Hvis ikke annet er avtalt, gjelder reglene i punkt 27.2-27.4. Som regel avtales en betalingsplan ved kontrakt, som tar utgangspunkt i fremdrift.

• 27.2.1 Faktureringsplan: Kontraktsummen skal utbetales etter en faktureringsplan. Normalt med månedlige intervaller. Hvis en slik plan ikke er avtalt ved kontraktinngåelsen, skal partene snarest mulig sammen utarbeide den. Blir de ikke enige, sier standarden at fakturering skal skje som beskrevet i fjerde ledd (som ikke er synlig i utsnittet, men for NS 8407 betyr det typisk 80 % av kontraktssum fordelt likt over produksjonsmånedene eller noe i den duren). Som underlag skal entreprenøren spesifisere kontraktssummen i hovedposter. Dette ligner en betalingsplan med milepæler eller rateutbetalinger for faser. 27.2.2 Innestående beløp (retensjon): Det skal holdes tilbake 7,5 % av grunnlaget ved hver avdragsbetaling som innestående (dvs. byggherren betaler 92,5 %, holder igjen 7,5 %). Dette beløpet utbetales først ved sluttoppgjør. Minimum innestående kan settes opp i en slik plan (i NS 8407 er det litt økt fra NS 3431 som hadde 10 %, her 7,5 % er standard). Hensikten er å ha en sikkerhet for byggherren mot entreprenørens eventuelle sluttmangler. Entreprenøren kan alternativt stille garanti for innestående for å få det utbetalt, hvis byggherren er enig. (NS 8407 har blankett 8407 B/C for garanti i reklamasjonstiden, men innestående spesielt nevnes her).

• 27.3 Fakturering av annet vederlagskrav: Dette gjelder endringsarbeider, indekstillegg osv. Slike tilleggskrav faktureres som regel løpende eller i sluttoppgjøret – det må skje iht. avtalte rutiner (noen avtaler at endringsordre betales ved neste mulige faktura). NS 8407 sier at hvis ikke annet avtalt, skal slikt faktureres etter reglene nedenfor (som i 27.3 og 27.4). Dessverre har vi ikke fulltekst her, men typisk: endringsarbeid betales etterskuddsvis når utført, med egen spesifikasjon.

• 27.4 Dokumentasjon av fakturakrav: Totalentreprenøren skal dokumentere alle fakturakrav hensiktsmessig. I praksis betyr det at fremdriftsavhengige betalinger må underbygges (f.eks. fremdriftsrapport). For regningsarbeid i kap. 30 er det spesifikke dokumentasjonskrav. En utdatert regel i NS 8405 var at hver faktura skal ha en oversikt over periodens utførte arbeid med beløp; trolig gjelder lignende her.

Punkt 28 Generelle betalingsbestemmelser:

• 28.1 Betalingsfrist: Byggherren plikter å betale innen 28 dager etter mottatt faktura i henhold til punkt 27. Dette er standard betalingsbetingelse med litt lengre frist enn vanlig handel (ofte 30 dager, men her 28 for å matche månedsløp). Viktig: Betaling av faktura innebærer ingen godkjennelse av fakturagrunnlaget eller beløpet. Byggherren kan altså betale under protest og ta opp uenigheten senere (det hindrer ikke han å gjøre motkrav gjeldende i sluttoppgjøret f.eks.). Eventuelle innsigelser mot faktura skal fremsettes skriftlig og forklare de faktiske omstendigheter de bygger på. Det er altså ikke nok for byggherren å si “dette virker høyt” – han må konkret peke på hvorfor han mener det er feil, f.eks. “post X er ikke ferdig” eller “dette endringskravet er ikke avtalt”.

• 28.2 Heftelser: Hvis det hviler heftelser (pant/eiendomsforbehold) på materialer som er tilført byggeplassen, må entreprenøren opplyse byggherren om det senest når han krever betaling for dem. Materialer med heftelser kan byggherren nekte å betale for, med mindre entreprenøren stiller særskilt sikkerhet. Dette beskytter byggherren mot å betale for noe som f.eks. en underleverandør har pant i (tenk at et vindusfirma har leveringsforbehold – hvis entreprenøren gikk konkurs før betaling til dem, kunne vinduene teoretisk bli hentet tilbake). Byggherren skal ikke betale for slike – og de fleste entreprenører vil sørge for å betale leverandøren eller garantere, så byggherren kan betale dem.

• 28.3 Byggherrens tilbakeholdsrett: Hvis det har påløpt dagmulkt eller byggherren har andre krav som følge av entreprenørens kontraktsbrudd, kan byggherren holde tilbake så mye av betalingen at det dekker det spesifiserte og begrunnede kravet. Dvs. byggherren kan sette til side litt fra en faktura hvis han har et berettiget motkrav (for eksempel en tidligere feil som han vil få dekket). Men han må spesifisere og begrunne kravet skriftlig (ofte i en betalingsinnsigelse). For øvrig må byggherren betale alle uomtvistede beløp innen fristen. Han kan altså ikke holde tilbake mer enn det omtvistede. Hvis han gjør det, regnes det som uberettiget tilbakehold som kan gi renter o.l.

Punkt 29 Entreprenørens rettigheter ved byggherrens betalingsmislighold:

• 29.1 Forsinkelsesrenter: Ved forsinket betaling (inkl. uberettiget tilbakehold etter 28.3), skal byggherren betale forsinkelsesrenter etter forsinkelsesrenteloven. Dette er standard – p.t. lovens sats er ganske høy (8% over styringsrente e.l.).

• 29.2 Retten til å stanse arbeidet: Hvis byggherren vesentlig misligholder betaling, eller det er klart at slikt mislighold vil inntre, kan totalentreprenøren med 24 timers skriftlig varsel stanse arbeidet. Dette er en sterk sanksjon entreprenøren har ved uteblitt betaling. “Vesentlig mislighold” vil typisk være en stor forfalt sum, eller at byggherren ikke har gitt avtalt garanti. Hvis det er åpenbart at byggherren ikke kan betale videre, trenger ikke entreprenøren fortsette å bygge. Han skal dog gi et døgns varsel skriftlig (“stopper hvis dere ikke betaler innen…”). Dersom entreprenøren stanser, og vil kreve fristforlengelse eller betaling for ventetid pga. stansen, må han varsle krav etter punkt 33 og 34. Så stansens konsekvenser behandles som endrings-/forsinkelseshåndtering.

Oppsummert: Byggherren skal betale i tide, men har rett til å holde igjen beløp som dekker reelle motkrav underveis (dagmulkt, uomtvistet erstatning osv.), dog ikke mer enn kravet. Entreprenøren må sørge for å fakturere med god dokumentasjon og ikke presse mer enn avtalt, ellers kommer innsigelser. Ved uteblitt betaling kan han stanse, men det er et alvorlig grep – man bør helst løse det før det kommer dit.

Regningsarbeider – særregler (punkt 30)

Punkt 30 gir regler for arbeid som skal avregnes etter medgått tid/kost (regningsarbeid). Selv om totalentrepriser ofte er fastpris, kan endringer eller visse poster avtales på regning.

• 30.1 Vederlagsberegning: Ved regningsarbeid skal entreprenøren ha betalt for nødvendige kostnader for å utføre arbeidet pluss et avtalt eller sedvanlig påslag for indirekte kostnader, risiko og fortjeneste. Altså “kost pluss margin”-prinsipp. Og det presiseres: regningsarbeider skal drives rasjonelt og forsvarlig. Byggherren skal ikke risikere at entreprenør på regning sløser eller setter inn ineffektive metoder for å øke timeantall.

• 30.2 Kostnadsoverslag: Byggherren kan når som helst kreve et kostnadsoverslag for regningsarbeid. Entreprenøren må da uten ugrunnet opphold utarbeide dette. Inntil overslaget foreligger, kan byggherren holde tilbake betaling for regningsarbeidet (fakturaer på det). Hvis overslaget viser seg å ville overskrides, må entreprenøren varsel byggherren raskt. Dette ligner forbrukerrett, men her er det lov å bare gi overslag, ikke bindende pristak med varsel ved 15% over. Men meldeplikt for overskridelse har han likevel – da kan byggherren eventuelt stanse det arbeidet hvis det ikke er kritisk.

• 30.3 Kontroll og dokumentasjon: Dette er delt:

  • 30.3.1 Entreprenørens dokumentasjon: Hvis ikke annet avtalt, skal entreprenøren hver uke sende byggherren spesifiserte oppgaver over påløpte kostnader, inkludert materialforbruk og timeforbruk for mannskap og maskiner. For kostnader/timeforbruk som skyldes forsinkelse eller svikt ved byggherrens ytelser (dvs. hvis det er venting pga. byggherren), kan entreprenøren kreve at oppgaver ikke skal sendes oftere enn hver måned. Altså, hvis det er byggherren som har forårsaket venting, trenger ikke entreprenøren daglig å rapportere, månedlig holder (for å slippe byråkrati?). Hvis byggherren innen 14 dager etter å ha mottatt ukesoppgavene krever mer dokumentasjon eller spesifikasjon, skal entreprenøren få en rimelig frist (minst 14 dager) til å skaffe det. Byggherren bør konkretisere hva han vil vite mer om. Hvis entreprenøren ikke leverer oppgaver som avtalt, eller ikke holder fristen for tilleggsdokumentasjon, har han bare krav på å få dekket de utgifter byggherren måtte forstå at han har hatt, + påslag. Dette er en streng regel: slurver entreprenøren med tidsriktig dokumentasjon av regningsarbeid, risikerer han å miste retten til full betaling – han får bare det byggherren innrømmer at må ha påløpt. Poenget er å unngå situasjoner der byggherre får et sjokk sluttkrav uten underveisinfo. Så entreprenøren må gi jevnlige, detaljerte rapporter.

  • 30.3.2 Byggherrens kontroll: Byggherren skal kontrollere de mottatte oppgavene innen 14 dager. Tilleggsinfo skal kontrolleres innen 14 dager etter at det mottas. Hvis byggherren mener at oppgavene ikke stemmer med det som faktisk er gjort eller er basert på feil, skal han varsle entreprenøren. Varsler ikke byggherren innen fristene, legges oppgavene til grunn for oppgjøret. Altså byggherren taper innsigelser han ikke reiser innen to uker. Dog er han ikke avskåret fra senere å påberope at oppgavene er uriktige hvis det skyldes forsett eller grov uaktsomhet fra entreprenørens side, eller at de totale kostnadene ble unødvendig høye pga. entreprenørens urasjonelle drift eller annet uforsvarlig forhold. Så hvis entreprenøren bevisst gav gale tall eller var grovt uaktsom, kan byggherren ta det opp senere også. Også hvis kostnadene ble altfor høye pga. entreprenørens ineffektivitet – selv om han i de ukentlige oppgavene ikke protesterte, kan han likevel senere si “hør her, du brukte dobbelt så lang tid som normalt, det vil jeg ikke betale alt for”. Denne siste kappen er litt vag, men skal hindre entreprenøren i å slå seg til ro med at byggherren ikke kommenterte at det var 50% ineffektivitet, for eksempel.

Kort sagt: Regningsarbeid trenger stram kontroll. Entreprenøren må føre timelister nøye og sende ukesrapporter, ellers risikerer han redusert betaling. Byggherren må også følge med og reagere raskt hvis han er uenig i noe, ellers regnes rapportene som akseptert. Dette setter en disiplin – man unngår store tvister i etterkant hvis begge gjør jobben.

Med dette er økonomidelen dekket. Neste kapittel, VII, omhandler endringer, forsinkelse og byggherrens svikt – altså hvordan man håndterer avvik fra plan: endringsordre, krav på tidsforlengelse og vederlag, uenigheter rundt dette.

Kapittel VII: Endringer, forsinkelse og svikt ved byggherrens ytelser

Kapittel VII omfatter paragraf 31 til 35 og tar for seg endringshåndtering, herunder entreprenørens rettigheter og plikter ved endringer, samt situasjoner med forsinkelse og svikt fra byggherrens side (som gir grunnlag for fristforlengelse eller vederlagsjustering).

Endringer – byggherrens rett og entreprenørens plikt (punkt 31)

Punkt 31 definerer endringer og hvordan de pålegges:

• 31.1 Retten til å pålegge endringer: Byggherren kan ved endringsordre pålegge totalentreprenøren endringer. En endring kan være: at entreprenøren skal yte noe i tillegg eller i stedet for opprinnelig avtalt, at ytelsenes karakter, kvalitet, art eller utførelse endres, eller at avtalte ytelser utgår. Dette er bredt – alt fra nye arbeider, endrede spesifikasjoner, til strykning av deler. En endring må imidlertid stå i sammenheng med kontraktens omfang og ikke være av en vesentlig annen art enn opprinnelig arbeid. Man kan ikke bruke endringsklausulen til å bestille noe helt fjernt (f.eks. legge til et annet bygg på en annen tomt). Og med mindre annet er avtalt, kan ikke byggherren pålegge endringer utover 15 % netto tillegg til kontraktssummen. Dvs. det er en beløpsbegrensning: byggherren kan ikke ensidig øke jobben mer enn 15% i verdi. (Til fradrag er det ikke eksplisitt limit, men hvis man bestiller mindre enn 85% opprinnelig, så regnes over 15% reduksjon som delvis avbestilling jfr. kap. X). Mengdeavvik på regulerbare poster (enhetspriskontrakter) regnes ikke som endring med mindre avviket vesentlig overstiger det entreprenøren burde tatt høyde for. Så litt varians i f.eks. sprengningskubikk er greit, men hvis det blir dramatisk mer, kan det være en endring. Dette avsnittet klargjør rammene: normal prosjektrelaterte endringer kan pålegges, men byggherren kan ikke misbruke det til “ny kontrakt” eller for store økninger.

• 31.2 Pålegg om tidsmessig omlegging / forsering: Her reguleres endringer i tidsplan: Hvis entreprenøren egentlig har krav på fristforlengelse (f.eks. pga. en sideentreprenør), kan byggherren i stedet utstede en endringsordre om at milepælene skal fastholdes – dvs. be entreprenøren forsere. Også ellers kan en endring gå ut på omlegging av fremdrift, herunder forsering etter 21.4 andre ledd (som var tilfellet når byggherrens koordinering presset frem tidsforskyvning). Entreprenøren har plikt til å forsere eller legge om bare så langt det kan skje innen forsvarlig fremdrift og praktisk mulig uten urimelige ofre. Hvis en slik samordningskrav medfører at en dagmulktbelagt frist trekkes inn, blir den nye (tidligere) fristen dagmulktbelagt så langt den kan nås ved forsering innenfor nevnte rammer. Dette er litt komplekst, men sikter til: byggherren kan kommandoere forsøk på forsering for å unngå en ellers berettiget tidsutsettelse, men entreprenøren trenger ikke gjøre umulige ting. Og hvis ny frist setter forseringskrav som ikke er realistisk, så binder ikke dagmulkten utover det rimelige.

• 31.3 Endringsordre: En endringsordre skal være skriftlig og si at en endring kreves og hva den går ut på. Den må gis av byggherrens representant eller en med skriftlig fullmakt. Når entreprenøren mottar en slik endringsordre, er han forpliktet til å utføre endringsarbeidet. (Han kan altså ikke nekte en lovlig endring innenfor rammene – i så fall begår han kontraktsbrudd, med mindre det foreligger situasjon som 32.1 hvor han mener det ER en endring men ikke formelt bestilt.) Endringsordre bør gis i god tid før endringen skal utføres, men hvis ikke, må entreprenøren likevel hive seg rundt så langt mulig.

I praksis: Byggherren kan få endret på ting, men må gi skriftlig ordre. Entreprenøren plikter å adlyde – dog har han rett på mer tid/penger etter punkt 33/34. Vi ser i punkt 32 hvordan man håndterer situasjoner der ordren ikke er formelt gitt.

Irregulær endring – når pålegg kommer uten formell ordre (punkt 32)

Punkt 32 tar høyde for at ikke alle endringer blir gitt rent formelt. F.eks. byggherrens representant kan muntlig be om noe på byggeplassen.

• 32.1 Endring i form av pålegg: Hvis entreprenøren mottar et pålegg uten at det skjer i form av formell endringsordre, så skal han likevel utføre det (selv om han mener det er en endring), dersom:
  a) det er gitt av en person som har fullmakt til å gi endringsordre (men bare sa det muntlig f.eks.),
  b) eller det er gitt av en person med fullmakt til å kontrollere entreprenørens utførelse (typisk byggherrens byggeledelse) som ledd i ordinære oppgaver,
  c) eller det fremgår av tegninger, beskrivelser e.l. utarbeidet av byggherren.
  Disse situasjonene er typiske: byggherrens byggeplassrepresentant ber om en endring uten å kalle det endringsordre; eller reviderte tegninger fra byggherren inneholder nye krav. Totalentreprenøren skal iverksette pålegget selv om han mener det er en endring. Unntaket er hvis forutsetningene over ikke er tilstede – f.eks. om han får en muntlig beskjed fra en person som ikke har myndighet, da kan han ignorere den.

• 32.2 Totalentreprenørens varslingsplikt: Når entreprenøren mottar et slikt “uformelt” pålegg og han vil påberope seg det som en endring, må han varsle byggherren uten ugrunnet opphold. Gjør han ikke det, taper han retten til å senere kreve at pålegget var en endring. Dette er en streng preklusjon: Hvis byggelederen ba om noe og entreprenøren bare gjorde det og ikke sendte en “dette er endring”-melding, så kan han ikke i sluttoppgjøret plutselig kreve det betalt. Han må gi tidlig beskjed slik at byggherren kan ta stilling til det. Dette gjelder også om entreprenøren får pålegg fra offentlig myndighet som medfører en endring (f.eks. hvis arbeidstilsynet pålegger noe ekstraarbeid som strengt tatt er utenfor avtalen, må entreprenøren varsle det til byggherren).

• 32.3 Byggherrens svarplikt: Når byggherren mottar slikt varsel etter 32.2, skal han svare uten ugrunnet opphold på én av tre måter:
  a) utstede formell endringsordre iht. 31.3 (dvs. “ja, dette er en endring og her er ordren, vi betaler senere”),
  b) avslå entreprenørens krav om endringsordre (dvs. “nei, det mener vi allerede er inkludert”),
  c) trekke tilbake pålegget mot å utstede endringsordre for det som alt er utført.
  Hvis byggherren ikke svarer raskt, anses pålegget for å innebære en endring. Altså stilltiende aksept. Og hvis byggherren avslår kravet, skal han uten ugrunnet opphold begrunne avslaget. Ved fortsatt uenighet gjelder punkt 35 (uesnn om endringer).

Praktisk: Entreprenøren må være våken og skriftlig når f.eks. nye tegninger ankommer: med en gang melde “denne tegningen medfører endring fordi…”. Byggherren må da raskt enten bekrefte (“ja, mot tillegg, utsteder endringsordre”) eller si “nei, dette var inkludert fordi…” og forklare. Da vet entreprenøren at byggherren er uenig og kan eventuelt ta tvisten senere, men han må likevel utføre (jfr. 32.1).

Dette systemet forhindrer at entreprenøren stopper opp i tvil om noe er endring – han skal kjøre på, men sikre sine rettigheter med et skriftlig varsel.

Fristforlengelse – når har partene rett til tidsutsettelse? (punkt 33)

Punkt 33 handler om når entreprenøren (eller byggherren) kan få utsatt tidsfrister (sluttfrist eller milepæler).

• 33.1 Entreprenørens krav på fristforlengelse pga byggherrens forhold: Totalentreprenøren har krav på fristforlengelse dersom fremdriften hindres som følge av:
  a) endringer (jf. 31 og 32),
  b) forsinkelse eller svikt ved byggherrens ytelser (jf. 22, 23, 24),
  c) andre forhold byggherren har risikoen for.
  Dette er ganske vidt – i praksis alt som er byggherrens ansvar, enten at han endrer noe, leverer noe sent/feil (f.eks. hans medvirkning som ikke kommer i tide), grunnforhold som han har risikoen for, eller generell force majeure-lignende ting som byggherren må bære (de “andre forhold” omfatter i praksis force majeure også delvis, men se 33.3).

• 33.2 Byggherrens krav på fristforlengelse pga entreprenørens forhold: Speil: Byggherren har krav på fristforlengelse hvis hans medvirkning hindres pga forhold entreprenøren har risikoen for. Dette kan f.eks. være at byggherren skulle levere noe senere (en maskin), men pga entreprenørens forsinkelse i byggearbeidet, må også byggherren kunne utsette sin leveranse. Slik sikres at byggherren ikke havner i mislighold hvis entreprenøren er forsinket (byggherren har vel sjelden medvirkning med frister i kontrakten ut over å svare på ting, men i de tilfeller han skal f.eks. levere utstyr på en gitt dato, så får han tilsvarende utsettelse).

• 33.3 Begge parters krav på fristforlengelse pga force majeure: Begge parter har krav på fristforlengelse hvis fremdriften hindres av forhold utenfor deres kontroll, slik som ekstraordinært vær, offentlige påbud/forbud, streik, lockout, eller bestemmelser i tariffavtaler. Hvis en part hindres pga. sin kontraktsmedhjelper blir hindret av slikt force majeure, har han også krav på fristforlengelse (dvs. hvis f.eks. en underentreprenør er hindret av streik, blir totalentreprenøren hindret, som gir ham utsettelse). En part har ikke krav på fristforlengelse for hindring han eller hans kontraktsmedhjelpere burde tatt i betraktning ved inngåelsen, eller med rimelighet kunne ventes å unngå eller overvinne. Altså vanlige forbehold – ikke force majeure om man burde forutsett eller kunne håndtert det. Videre: En part har krav på fristforlengelse hvis han hindres som følge av at den andre parten har krav på fristforlengelse etter denne bestemmelsen. Dette betyr: Hvis entreprenøren ble hindret av force majeure og får utsatt sluttfrist, så har byggherren også rett til utsatt evt. egne frister (som innsigelser etc. hvis relevant). Og vice versa – egentlig medvirker bare at de speiler. Parter har ikke krav på vederlagsjustering ved fristforlengelse etter denne bestemmelsen. Det vil si: Force majeure gir tid, men ingen penger. Heller ikke streik/lockout gir penger – med mindre det er streik hos byggherrens side, da kan entreprenøren muligens få vederlag under 34.1.2, men her under force majeure-klausulen presiseres det at tidsforlengelse etter 33.3 gir ikke ekstra betaling.

Sum: Force majeure-liknende situasjoner – tid ja, penger nei.

• 33.4 Varsel om fristforlengelse: Hvis en part vil kreve fristforlengelse pga forhold i 33.1, 33.2 eller 33.3, skal han varsle den andre uten ugrunnet opphold. Selv om han ikke kan tallfeste kravet ennå, må han melde at “en hindring er oppstått, vi vil be om fristforlengelse”. Krav tapes hvis ikke varsel gis innen fristen. (“Fristen” må være “uten ugrunnet opphold” regnes). Dette er streng – drøyer man med å melde en forsinkelsesårsak, kan man miste retten til tidsforlengelse. Hensikten er å gi motparten tidlig beskjed, så han kan tilpasse seg.

• 33.5 Beregning av fristforlengelse: Fristforlengelsen skal svare til virkningen på fremdriften som forholdene har forårsaket. Man skal ta hensyn til nødvendige avbrudd, eventuell utsettelse til en ugunstigere/gunstigere årstid for parten, og også til samlede virkningen av tidligere varslede forsinkelsesforhold. Begge parter plikter å forebygge og begrense skadevirkninger av en forsinkelse, og samarbeide om tiltak. Dette betyr: man skal ikke automatisk plusse på dager 1-til-1 med hindringen, men se total effekt – f.eks. dersom en forsinkelse skyver betongarbeid til vinteren, kan det gi ekstra tid siden vinterforhold gjør det saktere. Men kanskje utsatt til sommer gir mindre tid enn hindringen, osv. Og partene skal forsøke å minimere effekten (mitigeringsplikt).

• 33.6 Spesifisering av krav på fristforlengelse:

  • 33.6.1 Partens fremsettelse av krav: Når parten har grunnlag for å beregne omfanget, skal han uten ugrunnet opphold angi og begrunne antall dager han krever som fristforlengelse. Gjør han ikke det, har han bare krav på så mye forlengelse som den andre parten måtte forstå at han hadde krav på. Dette er en streng regel: hvis du som entreprenør venter for lenge med å kvantifisere dagene, vil du bare få det som er åpenbart – noe som kan bli gjenstand for diskusjon. Derfor bør man så fort man ser en hindring, forsøke å estimere effekten.

  • 33.6.2 Byggherrens forespørsel: Inntil entreprenøren har fremmet krav etter 33.6.1, kan byggherren sende brev og be ham om å spesifisere kravet. Brevet skal opplyse at manglende svar fører til at kravet tapes, og eventuelt kreve at entreprenøren begrunner hvis han ennå ikke kan beregne kravet. Når entreprenøren får en slik forespørsel, skal han uten ugrunnet opphold enten:
    a) angi og begrunne antall dager han krever, eller
    b) begrunne hvorfor grunnlag for å beregne kravet ikke foreligger.
    Gjør ikke entreprenøren noe av dette, tapes kravet på fristforlengelse. Hvis entreprenøren angir antall dager, skal byggherren svare etter 33.7 (se under). Byggherren kan da ikke påberope at fristen i 33.6.1 er overskredet (dvs. en forespørsel redder entreprenørens krav fra preklusjon, han får ny sjanse). Hvis entreprenøren svarer at han ikke har grunnlag for å beregne ennå, gjelder fortsatt 33.6.1 (han må melde når han vet).

• 33.7 Partens svarplikt: Den part som mottar krav på fristforlengelse skal svare uten ugrunnet opphold etter å ha mottatt et begrunnet krav med angitt antall dager. Innsigelser mot kravet tapes hvis de ikke fremsettes innen fristen. Dvs. hvis entreprenøren krever X dager og byggherren lar det skure, anses det akseptert (bortsett fra grov uaktsomhet e.l vel). Dette presser byggherren til å reagere.

• 33.8 Forsering ved uberettiget avslag: Hvis byggherren helt eller delvis avslår et berettiget krav på fristforlengelse, kan entreprenøren velge å anse avslaget som et pålegg om forsering gitt ved endringsordre. Dvs. entreprenøren kan si: “byggherren nekter meg 10 dager jeg egentlig har rett på; ok, da skal jeg prøve å forsere og så får han betale forseringskostnadene.” Entreprenøren har ikke slik valgrett dersom vederlaget for forseringen antas å overstige dagmulkten som ville løpt om avslaget var berettiget, pluss 30%. Dette er for å hindre at entreprenøren fordyrer noe unødig – du kan ikke forsere ubegrenset bare for å påføre byggherren kostnader over dagmulktenivå. Før slik forsering iverksettes, skal entreprenøren varsle byggherren med hva forseringen antas å koste. Da kan byggherren tenke seg om: “hm det koster mer enn dagmulkten, kanskje heller gi fristforlengelse likevel?”

Sum: Entreprenøren må være veldig obs på å varsle forsinkelsesårsaker og tallfeste dem så tidlig som mulig. Byggherren må svare rimelig på slike krav, og har mekanismer til å få fortgang i avklaring (forespørselbrev). Systemet er preklusivt for begge: tardy entreprenør kan tape dager, tardy byggherre kan tape innsigelser.

Vederlagsjustering – når har entreprenør rett på mer betaling? (punkt 34)

Punkt 34 omhandler når kontraktssum skal justeres.

• 34.1.1 Endringer: Partene har krav på justering av vederlaget ved endringer etter punkt 31/32. Dette er selvsagt: entreprenøren får betalt for merarbeid / minus for mindrearbeid; og byggherren kan kreve fradrag hvis han bestiller noe ut.

• 34.1.2 Svikt i byggherrens ytelser mv.: Totalentreprenøren har krav på justering av vederlaget som følge av forsinkelse eller svikt ved byggherrens ytelser (jf. 22, 23, 24) eller andre forhold byggherren har risikoen for. Dette er parallellen til fristforlengelse i 33.1. Så: hvis byggherren har forårsaket kostnader – ja, entreprenøren skal ha dekning. For eksempel ved uforutsett grunn skal han ha tillegg for ekstra vansker; ved byggherrens leveransefeil – dekning for utbedringskost osv. Hvis entreprenøren vil kreve vederlagsjustering, skal han uten ugrunnet opphold varsle byggherren når han blir eller burde blitt klar over forholdene. Krav tapes hvis ikke varslet innen fristen. Dette er streng preklusjon for kompensasjonskrav: ser entreprenøren en byggherresvikt som vil koste penger, må han melde det med en gang. Dette ble allerede nevnt under 25.1.2 (han måtte jo varsle forholdene og eventuelt kreve).

• 34.1.3 Særskilt varsel om økte rigg- og driftsutgifter: Entreprenøren kan kreve en egen justering for økte utgifter til kapitalytelser (maskiner, utstyr), rigging, drift og nedrigging som er en nødvendig følge av forhold nevnt i 34.1.1 og .2. Man kan avtale egne regler for dette. Entreprenøren kan også kreve særskilt justering for økte utgifter pga. nedsatt produktivitet eller forstyrrelser på annet arbeid som følge av forhold i 34.1.1 og .2. Dette er viktige bestemmelser: det gir entreprenøren rett til å få dekket generalomkostninger og forlenget plassdrift når prosjektet forlenges eller forstyrres. Standardkontraktene pleide å være litt tvetydige her, men NS 8407 sier klart at slike tidsbaserte kostnader (riggdrift, generaler, eller ineffektivitet i mannskap pga. forstyrrelser) kan kreves spesifikt. MEN: Dersom entreprenøren vil kreve slik justering, må han varsle særskilt uten ugrunnet opphold etter at han blir/burde blitt klar over at utgiftene ville påløpe. Varsler han ikke, mister han retten til å kreve de påløpte utgifter som grunnlag for krav. Altså en ekstra varslingsplikt: “dette drar ut så lenge at vi vil kreve dekning for riggforlengelse på X kr pr uke”. En typisk situasjon: en stopp i 2 måneder pga. byggherrens forhold, entreprenøren må holde brakkerigg oppe – han må med én gang melde “vi vil kreve riggdrift for x/mnd”. Hvis han ikke sier noe og bare lar det skure til slutt, kan byggherren nekte da – ‘du burde meldt’.

• 34.2 Generelle regler for vederlagsjustering:

  • 34.2.1 Avtalt vederlagsjustering: Byggherren kan be entreprenøren gi et spesifisert tilbud på vederlagsjustering. Entreprenøren kan også frivillig gi et tilbud i forkant. Byggherren skal ta stilling til tilbudet innen rimelig tid. (Dette blir ofte gjort – man forhandler endringsprisene).

  • 34.2.2 Alminnelige regler: Hvis ikke man avtaler noe, skal justering skje etter bestemmelsene i 34.3 og 34.4. For økte utgifter pga. nedsatt produktivitet/forstyrrelser (fra 34.1.3 annet ledd), skal reglene i 34.3 og 34.4 brukes så langt de passer. Hvis justering skal skje som regningsarbeid men entreprenøren mener deler av reglene ikke kan brukes, skal han sende begrunnet varsel om det uten ugrunnet opphold. Uansett må entreprenøren holde byggherren løpende orientert om kostnadsutviklingen. Så: man bruker standardmetoder, men partene kan tilpasse (og entreprenøren skal melde om f.eks. umulighet med enkelte parametre). Entreprenøren skal prøve å begrense virkningene (som alt. plikter fra før).

• 34.3 Vederlagsjustering med enhetspriser:

  • 34.3.1 Anvendelige enhetspriser: Gjelder kravet forhold der kontraktens enhetspriser kan brukes, så skal de brukes. Dvs. om endringen ligner noe som allerede har en pris per enhet i kontrakten, bruk samme pris.

  • 34.3.2 Justerte enhetspriser: Enhetsprisene legges også til grunn dersom vederlaget gjelder ytelser som i det vesentlige er likartet med ytelser det er enhetspris for. Partene kan da kreve justering av enhetsprisen for avviket (f.eks. for ulik størrelse). Justeringen skal reflektere prisnivået på de opprinnelige priser. Hvis forutsetningene for enhetsprisene endres (f.eks. volumet av endringsarbeid er mye større enn vanlig eller tidspunktet er ugunstig), kan partene kreve enhetsprisene justert for de mer- eller mindre-kostnader det medfører. Altså, stor endring i volum kan utløse rabatt eller tillegg på enhetspris.

  • 34.3.3 Varsel om justering av enhetspriser: Den part som vil kreve justering må varsle den andre uten ugrunnet opphold etter at det foreligger grunnlag. Gjør han ikke det, får han bare slik justering som den andre parten måtte forstå kom til. Den mottakende part skal svare uten ugrunnet opphold; hvis ikke, mister han sine innsigelser.

• 34.4 Vederlagsjustering når det ikke finnes anvendelige enhetspriser: Da skal justering skje etter regningsarbeidsreglene (punkt 30). Byggherren skal varsles før slikt regningsarbeid igangsettes (som en heads-up, naturlig). For fradrag skal det gjøres en reduksjon tilsvarende besparelsen fradraget medførte, med tilsvarende reduksjon av fortjeneste. Dvs. byggherren skal ha fullt ut det entreprenøren sparte, inkl. fortjeneste.

• 34.5 Avbestillingserstatning til kontraktsmedhjelper: Hvis entreprenøren pga. en endring må betale avbestillingsgebyr til en underentreprenør, kan han kreve beløpet dekket av byggherren. Så byggherren dekker tredjepartskrav for avbestilling som byggherrens endringer forårsaket. Dette forhindrer at entreprenøren i frykt for slike kostnader lar være å akseptere avbestillinger av ytelser.

Oppsummert: Entreprenøren kan få betalt for merarbeid og utgifter som skyldes byggherren, men må følge varslingsregler og bruke fornuftige beregningsmetoder (helst enhetspriser). Byggherren beskyttes mot overprising ved at enhetspriser brukes der mulig, og at han kan be om tilbud i forkant. Varling og svar-løp er tilsvarende strenge som for tid.

Uenighet om endringer mv. – plikt til å utføre og sikkerhetsstillelse (punkt 35)

Punkt 35 regulerer hva som skjer hvis partene ikke blir enige om en påstått endring eller dens konsekvenser, mens arbeidet pågår.

• 35.1 Utførelsesplikt ved uenighet: Hvis entreprenøren får avslag på et endringsvarsel (jf. 32.2) altså byggherren sier “ikke endring”, skal han likevel utføre/fortsette det omtvistede arbeidet. Det samme gjelder om de er uenige om størrelsen på fristforlengelse eller vederlag. Byggherren kan dog pålegge ham å utsette arbeidet (stoppe inntil avklart). Men entreprenøren kan ikke på eget initiativ stanse pga. tvisten – han må “bygge under protest”. Totalentreprenøren kan kreve at byggherren stiller sikkerhet for verdien av det omtvistede kravet. Unntak: offentlige byggherrer trenger ikke stille slik sikkerhet. Hvis byggherren ikke uten ugrunnet opphold stiller sikkerhet, kan entreprenøren på egen risiko stoppe arbeidet med tvistespørsmålet. Med “egen risiko” menes at om det viser seg at entreprenøren tok feil, kan det være kontraktsbrudd. Denne mekanismen sikrer: Hvis entreprenøren frykter at han bygger noe dyrt som byggherren ikke vil betale, kan han be om bankgaranti for beløpet. Nekter byggherren urimelig, kan han ta sjansen på stopp. Offentlige byggherrer anses så solide at sikkerhetskrav ikke gjelder dem.

• 35.2 Entreprenørens søksmål: Hvis entreprenøren får avslag fra byggherren på et varsel etter 32.2 eller et krav om vederlag/frister, må han enten:
  a) kreve spørsmålet avgjort av en oppmann etter 50.3 (midlertidig avgjørelse) før overtakelsen, eller
  b) ta nødvendige skritt for ordinær rettergang/voldgift (50.4) senest åtte måneder etter overtakelsen av hele kontraktsgjenstanden, med mindre partene blir enige om lengre frist. Gjør han ikke det, taper han kravet.
  Dette er svært viktig: Det setter en tidsfrist for entreprenøren til å ta uenigheten videre til tvisteløsning. Hvis han lar 8 måneder passere fra ferdigstillelse uten å gå til oppmann eller domstol, mister han kravet sitt mot byggherren. Denne fristen kan forlenges ved avtale. Dette motiverer ham til å få avklart tvister tidlig, og hindrer “sover” krav.

For byggherren er dette punkt 35 gunstig: det hindrer at entreprenøren i sluttoppgjøret bare lar alle uenigheter ligge for så eventuelt å saksøke lenge etter. 8 måneder etter overtakelse, må sak være reist. Samtidig har entreprenøren en midlertidig tvisteløsningsmulighet før overtakelse (oppmann) om han vil avklare raskere.

Kort oppsummert kap. VII: Et velfungerende system av varslings-, beregnings- og tvisteløsningsrutiner er på plass. Følges de, vil endringer og forsinkelser i stor grad bli avklart fortløpende.

Nå gjenstår kap. VIII om avslutning/overtakelse, kap. IX om entreprenørens kontraktsbrudd (forsinkelse/mangler), kap. X om opphør (avbestilling, oppsigelse, hevning) og kap. XI om diverse bestemmelser (dokumentrettigheter, tvister etc.).

Kapittel VIII: Avslutning av byggesaken

Dette kapittelet omhandler alt fra forberedelsene til overtakelse til sluttoppgjør.

Forberedelse til overtakelse (punkt 36)

Punkt 36 beskriver ting entreprenøren må gjøre før overtakelsesforretning:

• 36.1 Testing og innregulering av tekniske anlegg: Med mindre annet er avtalt, skal totalentreprenøren i rimelig tid før ferdigstillelse varsle om kontroller, tester, innregulering osv. av tekniske installasjoner. Varslet skal opplyse hvilke forutsetninger som må være oppfylt (inkl. tiltak fra sideentreprenører) for at testingen kan gjennomføres. Entreprenøren skal, i samarbeid med byggherren og sideentreprenører, sette i gang de tekniske anleggene, forestå kontroll, testing og justering til de fungerer tilfredsstillende. Han skal dokumentere gjennomføring og resultater av prøvene. Ofte avtales det hvordan dokumenteres (f.eks. testrapporter). Med mindre annet er avtalt, skal byggherren ha all slik dokumentasjon tre uker før overtakelsesforretningen starter. Dette er viktig: byggherren får tid til å sette seg inn i testresultatene, og evt. be om utbedring dersom noe var utenfor parametre, før overtakelse.

• 36.2 FDV-dokumentasjon: Totalentreprenøren skal levere forvaltnings-, drifts- og vedlikeholdsdokumentasjon (FDV) til byggherren. Med mindre annet avtalt, skal det leveres både elektronisk og på papir, inndelt etter bygningsdelstabellen eller annen hensiktsmessig måte. Byggherren skal ha kontraktsmessig dokumentasjon senest tre uker før overtakelsesforretningen starter, hvis ikke annet er avtalt. Også nødvendig opplæring av byggherrens personell skal være gjennomført før overtakelse med mindre annet er avtalt. Dette gjør at byggherren ved overtakelse har all info for å drifte bygget og vet at personalet er kurset i tekniske anlegg.

• 36.3 Innkalling til overtakelsesforretning: Totalentreprenøren skal i rimelig tid før kontraktsgjenstanden er ferdig sende skriftlig innkalling til byggherren om å holde overtakelsesforretning. En frist på to uker fra mottakelse regnes som rimelig. Innkallingen skal også opplyse om eventuelle gjenstående arbeider, at totalentreprenøren har hatt sluttbefaring av egne arbeider, og hvilke mangler han noterte seg. Denne innkallingen er viktig – det markerer entreprenørens syn på at han er klar. At entreprenøren har sluttbefart selv og listet mangler, tyder på godt KS: han gir en oversikt til byggherren. Gjenstående arbeider må opplyses; man kan ikke “hoppe” over å nevne noe man vet står igjen. Overholdes ikke dette, kan byggherren påberope seg det som saklig grunn til å nekte oppmøte (se 37.1).

Overtakelse – selve forretningen og virkningene (punkt 37)

Punkt 37 regulerer overtakelsesforretning: Prosedyren for byggherrens formelle overtakelse av bygget, med protokoll, virkningene av overtakelse, og eventuell nektelse eller delovertakelse.

• 37.1 Overtakelsesforretning: Kontraktsgjenstanden overtas av byggherren ved en overtakelsesforretning. Overtakelse skjer samlet for hele kontraktsgjenstanden med mindre delovertakelse har funnet sted. Begge parter plikter å møte på overtakelsesforretning. Hvis en part uteblir uten saklig grunn, kan den andre gjennomføre forretningen alene. Om byggherren mener han har saklig grunn til å ikke møte – f.eks. fordi bygget ikke er ferdig – må han uten ugrunnet opphold varsle og spesifisere grunnen. Dette hindrer taktisk uteblivelse. Hvis byggherren mener entreprenøren ikke har oppfylt sine plikter i 36.1 tredje ledd (igangkjørt alt), 36.2 annet/tredje ledd (levert FDV, opplæring) eller 36.3 (innkalling med info), så kan det være saklig grunn til å utsette. Men han må melde det med en gang. På overtakelsesforretningen skal entreprenøren legge frem oversikt over de mangler han selv noterte på sluttbefaring, med angivelse av hvilke han har utbedret. Deretter skal partene sammen gjennomføre en aktsom befaring av kontraktsgjenstanden. Byggherren forutsettes også å ha gjennomført kontroll av dokumentene han har fått (tester, FDV) – det vil si, han kan ikke på befaringen begynne å klage over dokumentasjon han har hatt i 3 uker, uten at han burde tatt det før.

• 37.2 Protokoll fra forretningen: Det skal føres protokoll som angir:
  a) alle tilstedeværende,
  b) mangler som påvises, og om partene er uenige om dem,
  c) frist for utbedring av disse manglene og tidspunkt for eventuell etterbefaring,
  d) om kontraktsgjenstanden overtas eller nektes overtatt,
  e) byggherrens begrunnelse for en eventuell nektelse, og entreprenørens begrunnelse dersom han ikke godtar denne begrunnelsen.
  Protokollen signeres av partene som var tilstede, og begge får hvert sitt signerte eksemplar. Protokollen er svært viktig i ettertid for å dokumentere tilstand og uenighet.

• 37.3 Byggherrens rett til å nekte overtakelse: Entreprenøren kan ikke kreve overtakelse før avtalt sluttfrist. (For å unngå at han “pusher” et halvferdig bygg før tid). Med mindre annet er avtalt, skal arbeidene være ferdigstilt for at overtakelse skal finne sted. Likevel: Hvis det kun påvises mindre mangler som har liten praktisk betydning for bruken, så skal overtakelse likevel finne sted. Altså, småmangler hindrer ikke overtakelse. Byggherren kan i tillegg nekte overtakelse hvis det mangler dokumentasjon som skulle foreligge ved overtakelse, men kun hvis den mangelen ikke har liten betydning for FDV eller for å vurdere om kontraktskrav er oppfylt. Små dokumentasjonsmangler er ikke nok for avslag. Så terskelen er: enten ikke ferdig eller alvorlige mangler dokumentasjon/utførelse = saklig grunn til å nekte. Hvis byggherren uriktig nekter overtakelse, skal overtakelse anses å ha funnet sted likevel. Dvs. byggherren kan ikke grunnløst trekke ut tiden for å unngå å betale/slippe risiko; da regnes det som overtatt (i protokollen vil jo entreprenøren da signere alene og dokumentere at nektelsen var grunnløs i hans syn).

• 37.4 Virkninger av overtakelse: Når overtakelse skjer, inntreffer følgende:
  a) Byggherren får rett til å ta kontraktsgjenstanden i bruk (jf. punkt 38).
  b) Risikoen for kontraktsgjenstanden går over fra entreprenøren til byggherren (jf. 19.1).
  c) Eventuell dagmulkt slutter å løpe (jf. 40).
  d) Entreprenørens plikt til å holde kontraktsgjenstanden forsikret opphører (jf. 8.1), med mindre annet er avtalt.
  e) Entreprenørens sikkerhet for utførelsestiden (10%) nedtrappes til reklamasjonstidens nivå (3%) ihht. 7.2.
  f) Entreprenøren skal sende sluttoppstilling med sluttfaktura (jf. 39).
  g) Reklamasjonsfristen begynner å løpe (jf. 42.2.2) (5-årsfristen).

Disse virkningene inntrer ved avslutningen av overtakelsesforretningen. Hvis overtakelsesforretningen varer mer enn én dag, stoppes eventuelt dagmulkt ved begynnelsen av forretningen (for ikke å straffe en lang befaring).

• 37.5 Delovertakelse: Byggherren kan overta deler av kontraktsgjenstanden dersom særskilt avtalt. Byggherren har også rett til å overta deler ved overtakelsesforretning etter å ha drøftet med entreprenøren. Hvis entreprenøren vil kreve fristforlengelse eller betaling pga. slik delovertakelse, må han varsle etter 33 og 34. Delovertakelse skjer ved en vanlig overtakelsesforretning for den delen. Samme regler i 36, 37.1, 37.2 og 37.3 gjelder så langt de passer. Man skal i protokollen spesifisere hvilke deler som overtas og deres kontraktsverdi eller forholdsmessig verdi (for å kunne beregne evt. dagmulkt for gjenstående, betaling av del-sluttoppgjør osv.). Virkninger i 37.4 gjelder tilsvarende for den delen, bortsett fra:
  a) Entreprenøren må fortsatt holde hele kontraktsgjenstanden forsikret til alt er overtatt (byggherren har tatt en del, men entreprenøren kan ikke droppe byggeforsikring på resten).
  b) Entreprenøren får rett til å sende en sluttoppstilling med sluttfaktura for den overtatte delen. Alle krav knyttet direkte til fullføringen av denne delen skal medtas. Krav som også omfatter andre deler skal ikke med (de tas i endelig sluttoppgjør).
  De resterende effekter (som garanti osv.) tar man delvis: byggherren vil redusere garanti for utførelsestid tilsvarende verdien av overtatt del? Normalt ja. Men entreprenørens forsikringsplikt for hele beholder man, som sagt.

Oppsummert: Byggherren bør bare nekte overtakelse om det er virkelig nødvendig – ellers anses det overtatt og han pådrar seg risk/dagmulktsstopp likevel. Entreprenøren må strebe etter å levere komplett, men kan ikke tvinge overtakelse før sluttfristen. Overleveringens formaliteter sikrer felles enighet (protokoll), men man kan notere uenighet om eventuelle mangler (som tas videre i reklamasjon). Delovertakelse gir fleksibilitet – i store prosjekter hender det man vil ta i bruk noen ferdige bygninger mens resten pågår.

Brukstakelse og prøvedrift (punkt 38)

Punkt 38 omhandler bruk før overtakelse og eventuelle prøvedriftsperioder:

• 38.1 Brukstakelse: Hvis ikke annet avtalt, har byggherren ikke rett til å ta kontraktsgjenstanden i bruk til sitt tiltenkte formål før overtakelse. Unntatt: det regnes ikke som brukstakelse at byggherren selv eller hans medhjelpere utfører arbeid på kontraktsgjenstanden, eller tar deler i bruk som forutsatt i kontrakt/fremdriftsplan. Så planlagt medvirkning er OK. Hvis delovertakelse er gjort, kan byggherren bruke de delene. Hvis byggherren likevel tar i bruk noe i strid med forbudet, er det kontraktsbrudd. Vil entreprenøren kreve fristforlengelse eller vederlag pga. dette, skal han varsle krav etter 33 og 34. Risikoen for de deler som urettmessig tas i bruk går automatisk over til byggherren, og eventuell dagmulkt reduseres etter hvor stor del som er tatt i bruk. Dvs. byggherren “tar på seg risk og stopper dagmulkt” for den andel. Entreprenøren kan dessuten sende et varsel med krav om at byggherren flytter ut innen en frist. Hvis byggherren ikke etterkommer det innen fristen, går risikoen for hele kontraktsgjenstanden over til byggherren, og dagmulkt for hele stopper å løpe. Andre overtakelsesvirkninger (som garanti) inntrer først ved formell overtakelsesforretning.
  Dette beskytter entreprenøren: om byggherren smyg-innflytter før overtakelse, tar byggherren selv risiko og mister i praksis mulighet til dagmulkt. Entreprenøren kan da i realiteten anse det overtatt.

• 38.2 Prøvedrift: Det kan avtales at prøvedrift skal finne sted enten før eller etter overtakelse. Risikoen for skade går over til byggherren ved oppstart av prøvedrift for den delen som settes i prøvedrift. Andre virkninger av prøvedrift må avtales særskilt. Prøvedrift betyr at man lar anlegg kjøre en periode for å teste funksjon. Ofte kan man avtale at overtakelse først skjer etter endt prøvedrift, da er byggherren risikobærer under prøvedrift som regel (så standard gir at risiko går over ved oppstart prøvedrift, selv om endelig overtakelse ikke er gjort).

Konklusjon for kap. VIII: Overleveringsfasen i NS 8407 er velregulert. Byggherren får en garantiperiode på vanlig vis og tar over risiko og driftsansvar ved riktig tid. Entreprenøren avslutter med test, dokumentasjon og opplæring. Konflikter her kan handle om byggherren nekter å overta pga. mangler – men standarden setter en høy terskel for nektelse.

Neste er kap. IX, kontraktsbrudd fra entreprenørens side – særlig forsinkelse (dagmulkt) og mangler (reklamasjon, utbedring, prisavslag, erstatning). Dette er viktige rettsvirkninger for byggherren dersom entreprenøren ikke leverer i henhold til kontrakt.

Sluttoppgjør (punkt 39)

Punkt 39 omhandler selve avslutningen av det økonomiske mellompartet – altså hvordan sluttoppgjøret skal gjennomføres, hvilke frister som gjelder, og hvilke krav som faller bort hvis de ikke tas med eller bestrides i tide.

39.1 Sluttoppstilling med sluttfaktura: Dersom ikke annet er avtalt, skal totalentreprenøren innen to måneder etter overtakelsen sende byggherren en samlet sluttoppstilling med sluttfaktura. Denne sluttoppstillingen skal være en «full pakke» over alle økonomiske krav entreprenøren mener å ha etter kontrakten. Den skal både omfatte krav som allerede er fakturert (uansett om de er betalt eller ikke), krav byggherren tidligere har avvist men som entreprenøren fortsatt står ved, og krav som ikke er fakturert tidligere, for eksempel innestående beløp og andre restkrav.

Entreprenøren har i utgangspunktet ikke lov til å komme senere med nye krav utenfor denne sluttoppstillingen. Unntaket er der grunnlaget for et krav ikke forelå i tide – da kan det tas et konkret, uttrykkelig forbehold for akkurat det kravsgrunnlaget. Poenget er at sluttoppstillingen skal være endelig: krav som ikke tas med her, kan som hovedregel ikke fremmes senere. Standardens unntak gjelder blant annet arbeid som skal utføres etter overtakelsen, visse innestående beløp og indeksregulering, samt krav som allerede er sendt til domstoler, oppmann eller voldgift. Dersom entreprenøren ikke sender sluttoppstilling med sluttfaktura innen fristen, kan byggherren sette en skriftlig tilleggsfrist (minst 14 dager). Oversittes også denne, taper entreprenøren alle krav under kontrakten som ikke allerede er betalt eller omfattet av de særskilte unntakene. I praksis er dette en streng preklusjonsregel som tvinger entreprenøren til å «rydde opp» og komme med alt på bordet innenfor klare frister.

39.2 Betaling, innsigelser og byggherrens frister: Når byggherren har mottatt sluttoppstilling med sluttfaktura, skal han – dersom ikke annet er avtalt – betale de delene av sluttfakturaen som er dokumentert i samsvar med kontrakten, innen to måneder. De generelle betalingsreglene og reglene om renter ved forsinket betaling gjelder også her. Samtidig har byggherren en tilsvarende frist til å komme med innsigelser mot kravene i sluttoppstillingen og til å fremme egne motkrav mot entreprenøren i forbindelse med kontrakten.

Innvendinger og krav som byggherren har fremmet tidligere i prosjektet, må dessuten gjentas innen denne fristen for å opprettholdes. Gjør han ikke det, anses de som bortfalt. Innsigelser og krav som ikke fremmes innen fristen, kan i utgangspunktet ikke komme senere, med unntak for krav og innsigelser som allerede er brakt inn for domstoler, voldgift eller oppmann, samt enkelte krav knyttet til indeksregulering. Når det gjelder mangler ved kontraktsgjenstanden, slår standarden fast at disse reguleres særskilt i punkt 42 – altså følger de reklamasjonsreglene der og faller ikke automatisk bort av at sluttoppgjørsfristen oversittes. Hovedpoenget er likevel tydelig: sluttoppgjøret er et system med strenge frister for begge parter, som skal sikre at man får en endelig avklaring av det økonomiske oppgjøret innen rimelig tid.

Kapittel IX: Kontraktsbrudd fra totalentreprenørens side

Kap. IX omfatter punktene 40-43, med regler om forsinkelse (dagmulkt), samordningsplikt-brudd, mangler og direktekrav mot medhjelpere.

Forsinkelse – dagmulkt (punkt 40)

Punkt 40 spesifiserer byggherrens rettigheter ved forsinket fullføring:

• 40.1 Dagmulkt ved forsinkelse: Byggherren kan kreve dagmulkt hvis arbeidet ikke er overtatt etter punkt 37 innen de dagmulktsbelagte frister som gjelder (etter evt. forlengelser). Hvis man har arbeider som skal utføres innen dagmulktbelagte frister men som ikke skal overtakes (f.eks. milepæl “tett bygg” uten delovertakelse), anses de ferdige på det tidspunkt byggherren etter 37.3 ikke kunne nektet overtakelse. Det betyr at dersom en mellomfrist overskrides, men arbeidet er i en slik stand at byggherren uansett måtte akseptert det, regnes det som fullført for dagmulktformål.

• 40.2 Dagmulktbelagte frister: Sluttfristen er alltid dagmulktbelagt. Hvis kontrakten ikke har en sluttfrist, skal en fastsettes basert på at entreprenøren starter snarest og jobber uten unødvendig opphold. Andre frister (delmilepæler) er kun dagmulktbelagte hvis uttrykkelig angitt i kontrakten.

• 40.3 Dagmulkts størrelse: Hvis ikke annet avtalt, er dagmulkten per hverdag:
  a) 1 ‰ (promille) av kontraktssummen ved overskridelse av sluttfristen, min. NOK 3000.
  b) 1 ‰ av kontraktssummen for den del av kontraktsgjenstanden som skulle vært ferdig til en del-frist, min. NOK 1500.
  “Hverdager” er alle dager unntatt helligdager/høytidsdager. Totalt dagmulktansvar er begrenset til 10 % av kontraktssummen. Begrensningen gjelder ikke ved forsett eller grov uaktsomhet (da kan byggherren kreve fullt tap erstattet). Byggherren kan ikke kreve erstatning istedenfor dagmulkt – dagmulkt er enerett ved ordinær forsinkelse. Unntak: ved forsett/grov uaktsomhet kan han kreve erstatning utover, jf. over. Og byggherren kan ikke kreve erstatning for overskridelse av frister som ikke er dagmulktbelagt, med mindre det foreligger brudd på samordningsplikten (pkt 41). Dvs. hvis en frist uten dagmulkt glipper, kan han kun ta erstatning hvis det gjelder sideentreprenør-koordinering (pkt 41 gir et snevert unntak).

• 40.4 Varslingsplikt: På skriftlig forespørsel fra entreprenøren må byggherren uten ugrunnet opphold opplyse skriftlig om han vil kreve dagmulkt for en oversittelse av en angitt del-frist. Gjør ikke byggherren det, taper han retten til dagmulkt for den del-fristen. Dette beskytter entreprenøren: han kan be om avklaring tidlig om byggherren vil påberope dagmulkt for f.eks. en delmilepæl som ble forsinket. Svarer ikke byggherren, kan han ikke senere plutselig kreve det.

Oppsummert: Byggherren får en standardisert kompensasjon ved forsinkelse – dagmulkt, som løper automatisk pr virkedag. Entreprenøren vet sitt maksimale ansvar (10%) og slipper uforutsigbare erstatningskrav med mindre han har opptrådt klanderverdig eller brutt koordineringplikt (som vi straks dekker).

Brudd på samordningsplikten (punkt 41)

Punkt 41 sier at hvis totalentreprenøren forsømer sin plikt til å samordne med sideentreprenører (21.4), og dette påfører byggherren utgifter fordi sideentreprenører blir forsinket, så skal entreprenøren erstatte byggherren disse utgiftene. Byggherren kan dog ikke ta erstatning hvis han kan ta dagmulkt for samme forhold. Erstatningen for slikt brudd er begrenset til 10 % av kontraktssum, med mindre plikten er forsømt forsettlig eller grovt uaktsomt. Hvis byggherren vil kreve erstatning for brudd på samordningsplikten, må han varsle entreprenøren uten ugrunnet opphold etter at han ble klar over grunnlaget. Gjør han ikke det, er kravet tapt.

Dette er en spesiell ansvarsklausul: Den tar sikte på situasjoner der entreprenørens planlegging gjorde at andre (sideentreprenører under byggherren) ble unødvendig forsinket, men hovedprosjektet kanskje ikke utløser dagmulkt. Da kan byggherren få dekket eventuelle ekstra kostnader han har mot sideentreprenørene (f.eks. krav fra dem). Den ligner NS 8405 punkt 36.7.

Mangel ved kontraktsgjenstanden – definisjon og reklamasjon (punkt 42)

Punkt 42 dekker definisjon av mangel og hvilke krav byggherren (eller tredjeparter) kan gjøre gjeldende pga. mangler, i reklamasjonstiden.

• 42.1 Mangel: Det foreligger en mangel dersom kontraktsgjenstanden ved overtakelsen ikke oppfyller kravene i punkt 14, og dette skyldes forhold entreprenøren svarer for. Mao: bygget er ikke i kontraktsmessig stand ved overtakelse pga. entreprenøren – typisk utførelsesfeil eller prosjekteringsfeil. Også skade som oppstår etter overtakelse regnes som mangel hvis det er en nærliggende og påregnelig følge av den opprinnelige mangelen. Dette fanger opp følgeskader av skjulte feil – f.eks. hvis en dårlig membran (mangel) etter overtakelse fører til fuktskader, så regnes de skadene også inn under mangelbegrepet.

• 42.2 Reklamasjon:

  • 42.2.1 Reklamasjon ved overtakelse: Byggherren taper retten til å gjøre en mangel gjeldende hvis han ikke senest ved overtakelsesforretningens avslutning melder fra om mangel som han har eller burde ha oppdaget under forretningen, eller ved kontroll av dokumentene jfr. 37.1. Mangelen må angis i protokollen. Dvs: åpne synlige feil eller manglende dok han har fått, må han påpeke da, ellers kan han ikke senere klage på dem.

  • 42.2.2 Senere reklamasjon: Etter overtakelse taper byggherren retten hvis han ikke innen rimelig tid etter at han oppdaget eller burde oppdaget mangelen, varsler entreprenøren. Absolutt frist: 5 år etter overtakelsen. For deler av kontraktsgjenstanden som utbedres etter 42.3, løper ny 5-årsfrist fra utbedringens avslutning for den delen, dog ikke mer enn ett år utover opprinnelig frist. Hvis deler utføres etter overtakelse (f.eks. utsatt utomhus), løper fristen fra den delen er ferdig. Dette er standard: melding innen rimelig tid (ofte tolket ca. 2-3 mnd maks fra man oppdaget), og absolutt 5 år. Utbedringer får ny minifrisk (forhindrer at man utbedrer etter 4 år og så utbedringen feiler etter 3 nye år uten entreprenøransvar).

  • 42.2.3 Unntak fra reklamasjonsreglene: Uansett 42.2.1 og .2 kan byggherren gjøre gjeldende en mangel som skyldes entreprenørens forsett eller grov uaktsomhet. Dvs. skjulte svikaktige feil er ansvar, uansett 5-årsfristen.

  • 42.2.4 Forholdet til foreldelsesloven: Byggherren kan også tape sin rett etter foreldelsesloven (som er 3 år fra overtakelse typisk, med mulighet til forlengelse ved sent oppdagede mangler). Egentlig sier denne at NS 8407s frister gir litt utvidet tid (5 år), men man må huske foreldelseslovens regler.

• 42.3 Utbedring:

  • 42.3.1 Entreprenørens plikt og rett til utbedring: Entreprenøren skal utbedre mangelen, med mindre utbedringen vil koste uforholdsmessig mye sett opp mot hva som oppnås. Dvs. normalt utbedring, unntaksvis kan han slippe hvis vanvittig dyrt og liten nytte. Entreprenøren plikter å utbedre selv om det er uenighet om det faktisk foreligger en mangel. Han kan i så fall kreve at byggherren stiller sikkerhet for mulig vederlagskrav (hvis det viser seg ikke var hans feil likevel). Offentlige byggherrer må dog ikke stille sikkerhet, som før. Bortsett fra situasjoner i 42.3.4, har ikke byggherren rett å la andre utbedre (dvs. entreprenøren har først sin utbedringsrett). Unntak: dersom det er tvingende nødvendig at utbedring skjer raskere enn entreprenøren kan (akutt fare f.eks.).

  • 42.3.2 Kostnader ved utbedring: Entreprenøren skal dekke kostnader ved utbedring, inkl. tilkomstutgifter, utgifter til konstatering av mangelen, og andre direkte nødvendige utgifter. Hvis mangelen har forårsaket skader på andre deler av kontraktsgjenstanden, er entreprenøren ikke ansvarlig for utbedringskostnadene av dem dersom skadene dekkes av byggherrens forsikring. Dvs. hvis byggherren har en forsikring som betaler følgeskader (som han burde ha, en bygningforsikring), så brukes den. Men hvis mangelen skyldes entreprenørens forsett/grov uaktsomhet, så gjelder første ledd likevel – da må han dekke alt.

  • 42.3.3 Gjennomføringen av utbedringen: Byggherren skal sette en rimelig frist for utbedring. Hvis det ikke er til klar ulempe, kan utbedring av mangler som er reklamert innen ett år etter overtakelse, skje samlet innen ettårsbefaringen (ettårsregelen). Hver part kan kreve en felles befaring etter ettårsperioden for å samle opp mangler. Byggherren må gi entreprenøren nødvendig adkomst for utbedring, og utbedringen skal skje på en måte som tar hensyn til byggherrens bruk av kontraktsgjenstanden.

  • 42.3.4 Erstatning ved unnlatt utbedring: Hvis utbedring ikke er utført innen fristen satt (jfr. protokollens frist eller 42.3.3 frist), kan byggherren kreve at entreprenøren betaler kostnadene for utbedring utført av andre. Forutsetning: utbedringen skjer på rimelig og forsvarlig måte, og byggherren skal varsle entreprenøren før han setter den bort. Byggherren kan også kreve at entreprenøren betaler estimerte nødvendige utbedringskostnader foretatt av andre etter 42.3.1 siste ledd (tilfeller hvor entreprenør ikke kan utbedre raskt nok). Så: hvis entreprenør ikke retter i tide, kan byggherren få andre til å gjøre det og sende regningen, dog må han varsle først og velge nøktern pris.

• 42.4 Prisavslag: Hvis vilkårene for å kreve utbedring etter 42.3.1 (første ledd) ikke er oppfylt, kan byggherren i stedet kreve prisavslag. Det samme hvis byggherren bare kan kreve delvis utbedring (typisk uforholdsmessig scenario). Prisavslaget settes til reduksjonen i byggverkets verdi som mangelen medfører. Minst skal prisavslaget tilsvare den besparelsen entreprenøren oppnådde ved ikke å levere kontraktsmessig. Det sikrer at entreprenøren ikke sparer penger på å levere dårlig.

• 42.5 Erstatning ved mangel: Entreprenøren er ansvarlig for kostnader til utbedring av skader på deler av bygget/anlegget som ikke er omfattet av kontrakten, når skaden er en følge av mangel forårsaket av entreprenørens uaktsomhet. Forutsetning: utbedringen skjer på rimelig måte. Dette dekker f.eks. skade på byggherrens eksisterende bygg pga en mangel i tilbygg – hvis entreprenøren var uaktsom, må han erstatte. Hvis mangelen har påført byggherren et økonomisk tap som ikke dekkes av forannevnte bestemmelser (utbedring, prisavslag), kan byggherren bare kreve det dekket hvis mangelen skyldes entreprenørens forsett eller grov uaktsomhet. Med andre ord, konsekvensansvar begrenses ved normal uaktsomhet – entreprenøren slipper å dekke f.eks. driftstap med mindre han var grovt uaktsom.

Byggherrens misligholdsbeføyelser ved mangel er dermed: primært utbedring (retting) uten kostnad, subsidiært prisavslag hvis retting ikke er aktuelt, eventuelt erstatning for visse indirekte tap bare ved grov skyld. Dette anses som balansert. NS 8407 ligner her NS 8405.

Direktekrav mot entreprenørens kontraktsmedhjelpere (punkt 43)

Punkt 43 gir byggherren en spesiell rett: Hvis entreprenøren kanskje er konkurs eller ikke kan rette, kan byggherren gå direkte på underentreprenører/rådgivere:

Byggherren har rett til å benytte sine mangelskrav (jf. punkt 42) direkte mot entreprenørens kontraktsmedhjelpere i samme grad som mangelen kunne vært gjort gjeldende av entreprenøren. Dvs. byggherren “trer inn” i entreprenørens rett mot underleverandøren for mangler. Men bare hvis det anses godtgjort at kravet ikke kan gjennomføres mot entreprenøren (insolvens) eller det er blitt vesentlig vanskeliggjort pga konkurs eller klar insolvens. Underentreprenøren kan motregne for krav han ville hatt mot entreprenøren. Byggherrens krav mot entreprenøren faller bort i den grad oppgjør fra kontraktsmedhjelperen dekker det. For å utøve dette må byggherren ha reklamert overfor entreprenøren innen fristene (42.2). Og entreprenøren skal varsle sine kontraktsmedhjelpere om byggherrens krav etter dette punktet, slik at de vet.

Dette er en sikkerhetsventil: ved entreprenørens insolvens kan byggherren i noen grad gå på f.eks. underentreprenørenes garantier. Den ble diskutert i bransjen som “direktekravsbestemmelsen” som er litt kontroversiell, men den er begrenset til mangler og når entreprenøren er insolvent. Byggherren må bevise insolvens/vanskeliggjort krav, da kan han prøve kreve underleverandør fikser feilen eller betaler. Underentreprenøren kan bruke f.eks. at han ikke har blitt betalt av entreprenøren som motregning, hvis lov tillater. Og hvis byggherren får dekket noe fra underentreprenør, kan han ikke også kreve fra entreprenøren – det unngår dobbelkompensasjon.

Oppsummert kap. IX: Byggherren er godt beskyttet: For forsinkelse har han automatisk dagmulkt (enkelt), for mangler har han retting som hovedmetode (gratis for ham), med fallback prisavslag og ev. erstatning i grove tilfeller. Entreprenøren får på sin side mulighet til å utbedre selv (slippe erstatning hvis han utbedrer bra). Direktekrav gir byggherren litt ekstra trygghet mot konkurs.

Så til slutt ser vi på kap. X (hvordan kontrakten kan opphøre før oppfyllelse) og XI (diverse bestemmelser).

Kapittel X: Opphør av kontraktforholdet

Dette kapittel omfatter avbestilling (byggherren kansellerer), oppsigelse (pga force majeure) og hevning (oppløsning ved vesentlig mislighold).

Avbestilling (punkt 44)

Byggherren har rett til å avbestille hele eller deler av arbeidet før overtakelse. Avbestilling må skje skriftlig og så tidlig som mulig. Hvis summen av fradrag og tillegg ved endringsarbeider er mindre enn 15% reduksjon av kontraktsum, skal det alltid behandles som endring. Hvis reduksjonen blir 15% eller mer, anses hele reduksjonen som delvis avbestilling. (Dette korrelerer med 31.1 15%-grense). Ved avbestilling har entreprenøren krav på erstatning for det økonomiske tapet han lider som følge av avbestillingen. Dette inkluderer dekning for utført arbeid, påførte kostnader (inkl. avbestilling hos underentreprenører), tapt fortjeneste på arbeid som utgår, etc. Standarden her utbroderer ikke, men normalt er det i NS 8407 veiledning at entreprenør får: betalt for alt utført, dekket provenytap for gjenstående del (typisk tapt DB), samt kostnader ved demobilisering osv.

Inntil overtakelse har skjedd, kan ikke avtalte ytelser utføres av andre entreprenører eller prosjekterende (byggherren kan ikke parallellkontrahere), med mindre entreprenøren har misligholdt sin utbedringsplikt etter 20.5. Denne setningen hindrer byggherren i å omgå entreprenøren ved å bestille deler til andre uten formell avbestilling, med mindre det foreligger kontraktsbrudd (kanskje f.eks. ved hans rett til utbedring som han misligholdt).

Kort: Byggherren kan avbestille mot å betale entreprenørens kostnader og tapt fortjeneste (avbestillingserstatning), og entreprenør skal da avbryte arbeidet.

Oppsigelse (punkt 45)

Oppsigelse her dekker tilfeller av langvarig force majeure eller lignende som gjør prosjektet meningsløst:

Hvis fremdriften hindres eller vil bli vesentlig hindret i mer enn 6 måneder pga. ekstraordinære upåregnelige forhold utenfor partenes kontroll (krig, opprør, naturkatastrofe etc.), eller byggearbeidene på grunn av slike forhold blir uaktuelle å utføre, kan hver av partene si opp kontrakten. Dvs. de kan da bli enige om “vi avslutter prosjektet, det gir ikke mening å fortsette etter så lang stopp”.

Ved oppsigelse skal entreprenøren uten ugrunnet opphold innkalle til overtakelsesforretning. I protokollen skal det stå hva som er utført og tilført, og eventuell uenighet om dette. Øvrige bestemmelser i 37.1 og 37.4 gjelder så langt de passer. Entreprenøren kan kreve at garantien for reklamasjonstiden reduseres forholdsmessig i forhold til utført del.

Ved oppsigelse har entreprenøren krav på vederlag for det som er utført. (Han får betalt for alt arbeid til oppsigelsesdato).

Oppsigelse her er ikke et mislighold men en “avtalt stopp” pga force majeure. Begge parter skilles forsåvidt uten store anklager. Entreprenøren får oppgjør for arbeid gjort, men normalt ikke tapt fortjeneste på gjenstående (det avviker fra avbestilling), siden her er ingen skyld, man stopper ut fra omstendighetene.

Hevning (punkt 46)

Hevning er å avbryte kontrakten pga vesentlig mislighold.

• 46.1 Rett til å heve: En part kan heve kontrakten hvis den andre parten vesentlig misligholder sine forpliktelser. Også om det er klart at vesentlig mislighold vil inntre (før misligholdet skjer). Før hevning skal den part som vil heve gi skriftlig varsel med rimelig frist til motparten for å rette forholdet, med varsel om at heving vil skje hvis ikke. Dette gjelder også om entreprenøren har stanset arbeidet etter 29.2 (pga betaling) – byggherren må fortsatt gi frist før heving. Hvis entreprenøren vil heve pga. vesentlig betalingsmislighold eller manglende garanti, anses 7 dager som normalt rimelig frist. Hevning skjer ved skriftlig erklæring til den andre parten eller hans representant.

En part kan også heve hvis den andre går konkurs eller blir bevislig insolvent. Byggherren kan dog ikke heve hvis det uten ugrunnet opphold godtgjøres at kontraktarbeidet vil bli fullført i samsvar med kontrakten (f.eks. bostyrer/garanti ordner videreføring). Entreprenøren kan heller ikke heve hvis byggherren uten ugrunnet opphold stiller betryggende sikkerhet for rettidig oppfyllelse av gjenstående del. Altså konkurs alene er grunn, men partene får sjansen til å “redde” situasjonen med garantier. Risikoen for kontraktarbeidet går over på byggherren når hevingserklæringen er mottatt av den andre parten. For øvrig anses kontraktarbeidet som overtatt ved avslutning av registreringsforretning (se 46.7).

• 46.2 Gjennomføring av hevning: Hvis byggherren hever, skal entreprenøren snarest avslutte arbeidet etter at han har mottatt hevingsvarsel og forlate byggeplassen innen frist satt av byggherren. Hvis entreprenøren hever, kan han når som helst etter at byggherren har mottatt hevingsvarsel avslutte arbeidet og forlate plassen. Før entreprenøren forlater, skal han i rimelig utstrekning sikre utført arbeid, materialer og utstyr mot skade. (Ikke la ting stå uforsvarlig). Hvis byggherren hever, har han rett til å bruke entreprenørens stillas, maskiner, verktøy etc. som befinner seg på plassen og er ment for utførelsen. Byggherren har også rett til å få utlevert tegninger og dokumenter som entreprenøren disponerer over, og bruke dem til å fullføre arbeidet. Dette for å muliggjøre at byggherren raskt får inn ny entreprenør for å ferdigstille, med minst mulig hinder.

• 46.3 Vederlag for utført arbeid: Entreprenøren har krav på betaling for det arbeid som er utført til hevningstidspunktet. Han har også krav på et rimelig vederlag for byggherrens bruk av utstyr m.m. (dersom byggherren bruker hans utstyr etter hevning).

• 46.4 Erstatning ved byggherrens hevning (entreprenørens mislighold): Hvis byggherren hever pga. entreprenørens mislighold, kan byggherren kreve erstattet sine nødvendige merutgifter, herunder økte finanskostnader. Byggherren kan i tillegg kreve erstattet påregnelig tap som oppstår etter hevningstidspunktet, i den utstrekning det følger av alminnelige erstatningsregler. Han kan ikke kreve dagmulkt etter hevningstidspunktet. Summert: byggherren kan få dekket merkostnad ved å få fullført arbeidet med ny entreprenør, eventuelt husleietap osv. som er påregnelig. Men dagmulkt stopper (så han kan ikke både kreve dagmulkt og erstatning for samme tid, som i NS 8405).

• 46.5 Erstatning ved entreprenørens hevning (byggherrens mislighold): Hvis entreprenøren hever pga. byggherrens mislighold, kan entreprenøren kreve erstattet nødvendige merutgifter som følge av at kontrakten heves, samt tapt fortjeneste på den delen av arbeidet som bortfaller. Byggherren skal i tillegg betale for nedrigging og avviklingskostnader, samt tap pga. forpliktelser overfor kontraktsmedhjelpere. Entreprenøren kan i tillegg kreve erstattet annet påregnelig tap oppstått etter hevning, i den utstrekning det følger av alminnelig erstatningsrett. Kort: entreprenøren får full avbestillingserstatning + ev. ekstra tap.

• 46.6 Sikkerhet i reklamasjonstiden: Entreprenøren kan ved hevning kreve at garantien han stilte for reklamasjonstiden reduseres forholdsmessig til den delen av arbeidet som er utført. Rimelig, siden han skal bare stå for feil ved sitt arbeid (den resterende del som han ikke gjorde, er han jo ute av).

• 46.7 Registreringsforretning: Ved hevning skal det innen 14 dager holdes en registreringsforretning over hvilket arbeid som er utført. Hvis ingen krever det innen fristen, skal den part som hever sørge for at det holdes. Det føres protokoll som angir hvem som er til stede, hva som er utført, og eventuelle mangler ved det utførte. Uteblir en part uten gyldig grunn, kan den andre gjennomføre den alene. Denne registreringen er viktig bevis for sluttoppgjør og eventuelle erstatningsberegninger.

Hevning er dramatisk, men standarden legger opp til en skikkelig formell avslutning så man vet nøyaktig status.

Oppsummering kap. X:

• Avbestilling: byggherren kan når som helst kansellere mot å dekke entreprenørens tap.

• Oppsigelse: hvis langvarige hindringer, kan hver part terminere uten skyld – entreprenøren får betalt for det som er gjort.

• Hevning: Hvis en part grovt misligholder, kan den andre bryte kontrakten, men man må advare først. Byggherren kan da fullføre med andre og få ekstrakostnader dekket, entreprenøren må forlate. Hvis byggherren er skurken (ikke betaler etc.), kan entreprenøren gå, og han skal ha sine utlegg dekket + tapt fortjeneste.

Med dette har vi dekket situasjoner med kontraktsbrudd.

Til slutt kap. XI, som tar med rettigheter til dokumenter, eiendomsrett til materialer, ansvar for skader og tvisteløsning.

Kapittel XI: Øvrige bestemmelser

Dette er “diverse” kapittelet med resterende bestemmelser som ikke passet annet sted:

Rettigheter til prosjekteringsmateriale og dokumenter (punkt 47)

47.1 Generelt om bruk av dokumenter: Skriftlige eller elektroniske dokumenter (inkl. prosjekteringsmateriale) utarbeidet i forbindelse med kontrakten skal kun gjøres kjent for partene og de som trenger dem til gjennomføring av prosjektet, senere drift, vedlikehold, ombygging og påbygging. De skal ikke brukes til andre oppdrag uten samtykke fra den part som har levert dokumentene.
Dette er en konfidensialitets- og bruksbegrensningsklausul. Begge parter skal bare bruke tegninger, beregninger etc. til dette prosjektet og driften videre – ikke f.eks. gjenbruke arkitektens tegninger på et annet bygg.

47.2 Prosjekteringsmaterialet:

• 47.2.1 Byggherrens rett til å få utlevert prosjekteringsmaterialet: Så lenge prosjekteringsmaterialet finnes hos entreprenøren eller hans medhjelpere, har byggherren rett til å få kopi av det slik avtalen sier. Hvis avtalen ikke sier noe, har byggherren krav på å få utlevert det materialet som foreligger i de formater det er utarbeidet. Entreprenøren skal sørge for at prosjekteringsmaterialet kan utleveres i minst fem år etter overtakelsen. Entreprenøren kan få dekket sine kostnader ved utlevering. (Så han kan ta kopi-kost betalt). Materialet kan bare kreves i bestemt filformat hvis avtalt. Byggherren kan ikke kreve kopi av programvare med mindre avtalt (dvs. han har rett til tegninger/modeller, men ikke f.eks. arkitektens BIM-program). Modeller og demonstrasjonsobjekter som skal utarbeides etter kontrakt, blir byggherrens eiendom.

• 47.2.2 Rett til å bruke prosjekteringsmaterialet: Med mindre annet avtalt, har byggherren kun rett til å bruke, inkl. endre, prosjekteringsmaterialet til gjennomføring av prosjektet, senere drift, vedlikehold, ombygging og påbygging. Alle andre rettigheter blir hos den som laget det (opphavsmannen). Entreprenøren kan ikke bruke dette på en måte som er urimelig overfor byggherren. Partene skal behandle prosjekteringsmaterialet slik at opphavsrett ikke krenkes. Hvis materialet byggherren mottar inneholder info som ikke er dekket av avtalen, kan ikke byggherren bruke den infoen.
  Sammendrag: Byggherren får tegninger etc. for å kunne drifte og endre bygget i fremtiden, men kan ikke bruke dem til et annet prosjekt eller overlater dem til en konkurrent for gjenbruk (uten samtykke). Opphavsmannen beholder egentlig designrettighetene. Dette balanserer byggherrens behov for full dokumentasjon med respekt for intellektuelle rettigheter.

Rett til kontraktsgjenstanden og materialer (punkt 48)

48.1 Eiendomsrettens overgang: Kontraktsgjenstanden blir byggherrens eiendom etter hvert som arbeidet utføres. Materialer tilført byggeplassen som skal innbygges blir byggherrens eiendom når han har betalt for dem. Altså, entreprenøren eier materialer inntil de er betalt (for å beskytte leverandørers salgspant slik at byggherren ikke “stjeler” ubetalte materialer). Dette forklarer hvorfor byggherren kunne nekte betale for heftede materialer (28.2).

48.2 Eiendomsrett til materialer: Materialer byggherren har levert som ikke medgår til kontraktsgjenstanden, er byggherrens eiendom. F.eks. byggherren leverte dører men de ble ikke brukt -> da får han dem tilbake. Gamle materialer som fjernes ved ombygging tilfaller entreprenøren, unntatt ved regningsarbeid. Altså ved rivingsarbeider etc. – standard at entreprenør tar seg av avfall og skrot, med mindre man avtaler at byggherren vil beholde noe. På regning vil nok eventuelle salgsverdi trekkes fra kostnad.

Ansvar for skade (punkt 49)

49.1 Varsel om fare for skade: Partene skal varsle hverandre hvis de kjenner til forhold som kan medføre skade på person, eiendom eller miljø og som krever tiltak utenfor kontrakten. Etter at entreprenøren har varslet, skal han avvente byggherrens skriftlige standpunkt, med mindre det er fare for øyeblikkelig skade (jf. 49.4). Dvs. varslingsplikt ved potensielle skadeforhold (f.eks. en undermurt nabobygning som står ustøtt). Entreprenør stopper og venter instruks, med mindre akutt – i så fall se 49.4.

49.2 Ansvar for skade på den andre partens person eller eiendom: Har en part påført den andre skade på person, ansatte eller ting som ikke omfattes av kontrakten, er han erstatningsansvarlig i den utstrekning det følger av alminnelig erstatningsrett. Skyldes skaden en mangel ved kontraktsgjenstanden, gjelder bare bestemmelsene i punkt 42. Dette skiller: Vanlige “tredjemannsskader” er vanlig tort law – f.eks. entreprenøren ødelegger byggherrens bil => erstatningsansvar hvis uaktsomhet. Men hvis skaden kom av en mangel ved det bygget han leverte, så skal det behandles som en mangel (f.eks. taket hans falt ned på byggherrens bil, det er mangel, se 42).

49.3 Ansvar for skade på miljø, tredjemanns person eller eiendom: Inter partes: Byggherren er ansvarlig for skade på miljø, tredjemanns person eller eiendom når entreprenøren har fulgt fremgangsmåten beskrevet i kontrakten eller fulgt byggherrens instruks. Entreprenøren er likevel ansvarlig i den grad skaden skyldes at han unnlatt å varsle i henhold til 49.1 eller har utvist uaktsomhet. Dette setter en viktig ansvarsfordeling: Hvis entreprenøren gjorde alt etter boken/instruks og det likevel skader tredjemann (f.eks. vibrasjoner skader nabobygg), da tar byggherren ansvaret for det i forholdet mellom dem. Men hvis entreprenør var uaktsom eller ikke varslet risikoforhold, da må han holde byggherren skadesløs. I praksis har tredjemann eget krav uansett mot skadevolder, men internt avgjør dette hvem som må bære tapet til slutt.

49.4 Fare for øyeblikkelig skade: Hvis det oppstår fare for skade på person, eiendom eller miljø som krever umiddelbare tiltak, skal den parten som oppdager faren gjøre det som er nødvendig for å avverge skade. Hvis parten mener han kan kreve utgiftsdekning fra den andre, skal ikke tiltakene gå lenger enn strengt nødvendig inntil den andre kan vurdere situasjonen. Den part som har interesse av tiltaket skal betale de nødvendige kostnadene. Dette er en slags “nødhjelp” bestemmelse: Se f.eks. en plutselig utglidning av masse – entreprenøren må handle selv om det ikke var hans ansvar, så stopper han når sikret minimum, melder byggherren, som må dekke utlegg hvis det viser seg det var byggherrens risko.
Oppsummert: Akutte situasjoner – handle først, diskutere ansvar etterpå; regningen tas av den som i utgangspunktet hadde interessen (risiko) for å hindre skaden.

Tvister (punkt 50)

Til slutt, hvordan tvister skal løses:

50.1 Minnelige løsninger: Tvister bør søkes løst i minnelighet. Inntil tvist bringes inn for domstol/voldgift, kan hver part kreve at det holdes et tvisteløsningsmøte med representanter fra ledelsen på begge sider. Hvis et slikt møte er bedt om, bør tvisten ikke bringes inn for oppmann, domstol eller voldgift (50.3/50.4) før møtet er gjennomført. Dette legger til rette for forhandling på høyt nivå.

50.2 Prosjektintegrert megling: Hvis partene er enige, kan de oppnevne et meglingsutvalg med mandat å bistå med å løse tvister i kontraktsperioden. Hensikten er å gi forum for minnelige løsninger. Utvalget bør oppnevnes tidlig (snarest etter kontrakt). Det bør bestå av inntil 3 medlemmer oppnevnt i fellesskap. Utvalget bestemmer i samråd med partene en arbeidsform, inkl. hvor involvert i prosjektet de skal være. Kostnadene deles likt med mindre annet avtalt. Denne mekanismen kalles gjerne “dispute board” eller “DRB”, men her er det mer megling enn avgjørelse.

50.3 Midlertidig tvisteløsning:

• 50.3.1 Oppmannsavgjørelse: Med mindre annet avtalt, kan hver part inntil overtakelse kreve en tvist avgjort av en oppmann, med mindre tvisten alt er brakt inn for domstol/voldgift. Oppmannen er en midlertidig, hurtig avgjørelse. Hvis partene ikke blir enige om oppmann innen 14 dager etter kravet, velges oppmann fra Standard Norges liste etter oppsatt fremgangsmåte. Den som bringer tvisten inn for oppmann, skal sende skriftlig påstand med begrunnelse og dokumentasjon, kopi til andre parten. Innen kort frist fra oppmann skal motpart få uttale seg skriftlig med bevis. Partene har rett til én ytterligere innsendelse innen 7 dager etter å ha sett motpartens første. Om oppmann vil, kan han innkalle til møte for muntlige redegjørelser. Oppmannens avgjørelse skal begrunnes og sendes partene. Den skal foreligge innen 14 dager etter avsluttet saksforberedelse. Hvis en part uten gyldig grunn ikke uttaler seg eller møter, avgjør oppmannen tvisten uten utsettelse. Den part som i det vesentlige taper, bærer oppmannens kostnader endelig. Ellers bærer hver sine omkostninger. Oppmannens avgjørelse skal opplyse om kostnadsfordelingen.

• 50.3.2 Virkning av oppmannsavgjørelse: Partene skal innen 1 måned etter mottak av oppmannsavgjørelsen meddele hverandre skriftlig om de vil akseptere avgjørelsen som bindende. Oppmannens avgjørelse skal følges inntil den ev. fravikes ved avtale eller dom, hvis den gjelder spørsmål om:
  a) hvorvidt en endring foreligger jfr. 32,
  b) hvorvidt forsinkelse eller svikt ved byggherrens ytelser foreligger, eller andre hindringer byggherren har risikoen for,
  c) vederlagskonsekvenser av a) og b), forutsatt at begge parter var enige om at oppmannen skulle avgjøre dette,
  d) hvilken part som skal dekke oppmannens utgifter.
  Dersom partene ikke har brakt oppmannsavgjørelse om forhold a)-d) inn for domstol/voldgift (50.4) innen 6 måneder etter avgjørelsesdato, blir den bindende mellom partene.
  Oppmann altså: foreløpig avgjørelse, som blir permanent hvis ingen utfordrer den i retten innen 6 mnd. Man må meddele innen 1 mnd om man aksepterer (ellers regnes det som man ikke aksepterer?), men uansett følges den midlertidig.

50.4 Tvisteløsning (endelig): Enhver tvist avgjøres ved ordinær rettergang, med mindre avtalt voldgift. Hvis ikke annet avtalt, skal bygge-/anleggstedets rettskrets være verneting.

Dette setter utgangspunkt for domstol. Partene kan altså avtale voldgift hvis ønskelig. Mange offentlige prosjekter bruker domstol (åpenhet), private kan velge voldgift (konfidensielt, fagdommere). Standard antar domstol. Verneting lokalt er praktisk.

Kap. XI avslutter med disse tvistespørsmål.

---

Konklusjon: Vi har nå gått gjennom NS 8407 punkt for punkt og sett hvordan standarden er bygget opp.

Som vi ser, NS 8407 stiller omfattende krav til både totalentreprenør og byggherre. Totalentreprenøren tar på seg et totalansvar for prosjektering og utførelse, men har rett til å styre tekniske valg og koordinere fagene. Byggherren må levere nødvendige beslutninger, gi riktig informasjon (særlig om grunnen), og kan i stor grad følge opp prosjektet gjennom møter og kontroller. Standardens mekanismer for varsling av endringer, håndtering av forsinkelser og mangler, sikrer at eventuelle problemer tas tak i raskt.

For bransjen har NS 8407 blitt det sentrale kontraktsdokument for totalentrepriser (det erstattet NS 3431). Det legger vekt på god planlegging, åpen kommunikasjon og klar ansvarsfordeling. Dersom både byggherre og totalentreprenør følger disse spillereglene, er sjansene store for at prosjektet gjennomføres uten store konflikter – man vil løse ting underveis heller enn i retten. Og skulle det oppstå uenighet, finnes både prosjektintegrert mekling og oppmannsordning for å bilegge striden før det eskalerer.

Til slutt et lite råd: Når man inngår en NS 8407-kontrakt, lønner det seg for partene å sette seg grundig inn i rettighetene og pliktene standarden gir dem. Som vi har vist i denne gjennomgangen er det mange detaljer – men de er der for en grunn: å skape forutsigbarhet og balanse i et komplekst byggeprosjekt. Med NS 8407 har man et solid kontraktsfundament for en vellykket totalentreprise.