Millionstrid om Nye Jordal Amfi: Da NS 8407 ble satt på prøve i Høyesterett
Dato: 23. mai 2025
Saksnummer: HR-2025-977-A
Parter: Oslo kommune (byggherre) – NCC Norge AS (totalentreprenør)
Kontrakt: Totalentreprise etter NS 8407:2011
Et prestisjeprosjekt som ble en rettssak
Byggingen av Nye Jordal Amfi i Oslo var et av hovedstadens største kommunale byggeprosjekter.
Totalentreprisen ble inngått mellom Oslo kommune og NCC Norge AS.
Kontraktsummen lå på rundt 700 millioner kroner, og prosjektet var planlagt ferdigstilt i 2020.
Men underveis i gjennomføringen endret kommunen flere tekniske løsninger:
Ny utforming av stålkonstruksjoner i taket,
andre energiløsninger for oppvarming og ventilasjon,
samt nye krav til universell utforming og publikumsfasiliteter.
Alt dette kom etter kontraktsinngåelsen – og NCC mente det var endringsarbeider etter NS 8407 kapittel 31–33, som utløste krav på både vederlag og fristforlengelse.
Kommunen var uenig.
De mente endringene lå innenfor byggherrens rett til å styre prosjektet – altså “presiseringer” og ikke “endringer”.
Dermed startet det som etter hvert ble en av de mest prinsipielle tvistene i moderne norsk entrepriserett.
Fra byggeplass til Høyesterett
Tvisten gikk først gjennom ordinær behandling:
Oslo tingrett (2022) – delvis medhold til NCC.
Borgarting lagmannsrett (2023) – omgjorde deler av dommen, og reduserte NCCs krav.
Høyesterett (2025) – slapp saken inn fordi den reiste spørsmål av prinsipiell betydning for forståelsen av NS 8407.
Det sentrale spørsmålet var hvordan “endringsbegrepet” i NS 8407 pkt. 31.1 skulle forstås, og hva 15 %-grensen i samme bestemmelse faktisk betyr.
Hva Høyesterett måtte ta stilling til
1️⃣ Hva er en “endring”?
Er enhver instruksjon fra byggherren en endring, eller bare når entreprenørens prosjekteringsfrihet innskrenkes?
I NS 8407 står det:
“Byggherren har rett til å pålegge endringer i entreprenørens ytelse, så lenge disse ikke endrer kontraktens karakter eller overstiger 15 % av kontraktssummen.”
Dette høres enkelt ut, men i praksis er grensen uklar.
Når byggherren i en totalentreprise “presiserer” løsninger, kan det fort bli en reell endring – for da griper man inn i entreprenørens ansvarsområde.
2️⃣ Hva innebærer 15 %-grensen?
Er det et økonomisk tak – slik mange entreprenører har trodd – eller en kompetansebegrensning for byggherren?
Høyesterett måtte avklare om byggherren faktisk mister retten til å pålegge mer enn 15 % ekstra arbeid, eller om entreprenøren likevel må utføre arbeidene og bare får kreve betaling.
3️⃣ Når kan entreprenøren kreve renter?
Et tredje tema var sluttoppgjør og forsinkelsesrente:
Når byggherren bestrider eller holder tilbake betaling, når starter renteberegningen?
Her måtte Høyesterett avklare forholdet mellom NS 8407 pkt. 37.5 og forsinkelsesloven § 2.
Høyesteretts vurdering
🔹 Om endringsbegrepet
Retten la til grunn at det avgjørende er realiteten, ikke overskriften i korrespondansen.
«Når byggherren pålegger en løsning som reelt endrer entreprenørens ytelse eller reduserer entreprenørens prosjekteringsfrihet, foreligger det en endring i kontraktsforholdet,» skrev retten.
Med andre ord: selv om byggherren kaller det en “justering” eller “presisering”, skal det behandles som en endring dersom det får konsekvenser for tid, risiko eller kostnader.
🔹 Om 15 %-grensen
Retten slo fast at 15 %-regelen ikke er et pristak – men en grense for byggherrens kompetanse.
Når endringer samlet overstiger 15 % av kontraktssummen, kan ikke byggherren ensidig pålegge flere endringer.
Da må partene inngå ny avtale, eller entreprenøren står fritt til å nekte utførelse.
Dette er en viktig nyanse – for tidligere har mange tolket regelen som at entreprenøren bare har krav på betaling opp til 15 %.
Høyesterett avklarte at det ikke finnes noen økonomisk “takregel” i NS 8407.
🔹 Om renter og sluttoppgjør
Retten bekreftet at entreprenøren kan kreve forsinkelsesrente fra det tidspunkt byggherren urettmessig holder tilbake betaling, selv om dokumentasjonskrav eller FDV-prosedyrer ikke er fullført – så lenge byggherren ikke har saklig grunn til å nekte utbetaling.
Dette bygger på NS 8407 pkt. 37.5 og forsinkelsesloven § 2, som gir entreprenøren rett til rente ved ubegrunnet forsinkelse i sluttoppgjøret.
Dommens resultat
Høyesterett kom til at NCC hadde krav på delvis vederlagsjustering og renter, men ikke fullt medhold.
Saken ble sendt tilbake til lagmannsretten for ny utmåling av beløpene i tråd med Høyesteretts prinsipper.
Men det er selve rettsgrunnlaget – ikke pengesummen – som gjør HR-2025-977-A så viktig.
Hva dommen betyr i praksis
Denne dommen setter en ny standard for tolkning av NS 8407 i totalentrepriser:
| Tema | Høyesteretts konklusjon |
|---|---|
| Endring | Reell endring = enhver instruksjon som griper inn i entreprenørens prosjektering |
| 15 %-grense | Kompetansegrense for byggherren, ikke pristak |
| Sluttoppgjør og rente | Entreprenøren har krav på rente ved urettmessig tilbakehold |
| Praktisk konsekvens | Begge parter må være mer presise og lojale i endringsprosessen |
Hvorfor dette angår hele bransjen
HR-2025-977-A handler ikke bare om Jordal Amfi – den handler om makten i kontraktsforholdet.
Byggherrer får nå en klar beskjed:
➡️ Når du pålegger noe nytt, må du dokumentere det som en endring og akseptere kostnadskonsekvensene.
Entreprenører på sin side får vite at:
➡️ Varsling og dokumentasjon må være presis og rettidig, ellers risikerer du å tape kravet.
Et sitat som blir stående
«Formålet med varslings- og endringsreglene er å gi byggherren reell mulighet til å vurdere konsekvensene før arbeidene utføres.»
– Høyesterett, HR-2025-977-A
Med denne setningen satte Høyesterett punktum for mange års uklarhet i bransjen.
Kort oppsummert
Dommen HR-2025-977-A klargjør grensen mellom presisering og endring i totalentrepriser.
Den definerer 15 %-regelen som et spørsmål om myndighet, ikke om pris.
Den viser hvordan varsling, dokumentasjon og samarbeid avgjør utfallet i tvister etter NS 8407.
Ansvarsfraskrivelse
Denne nettsiden er ment som et hjelpemiddel for å forstå NS 8407 og tilhørende bestemmelser på en enklere måte. Innholdet er kun veiledende, og vi tar ikke ansvar for eventuelle feil, unøyaktigheter eller tolkninger som måtte forekomme.
