⚖️ LH-2024-159305 – Fauske kommune mot Roald Madsen AS

Totalentreprise, forbelastning og vederlagskrav i «blålysbygget» – en dom som klargjør risikoen i tre-delte totalentrepriser

Innledning

Hålogaland lagmannsrett avsa 11. april 2025 dom i saken Fauske kommune mot Roald Madsen AS (LH-2024-159305).
Saken gjaldt sluttoppgjør etter byggingen av Fauske kommunes såkalte blålysbygg – et prosjekt som skulle samle beredskapsinstanser som brann, legevakt og ambulansetjeneste under ett tak. Prosjektet ble forsinket med syv måneder og utviklet seg til en omfattende tvist om risikofordeling, fastpris, geoteknisk prosjektering og vederlagskrav etter NS 8407.

Lagmannsretten kom til at totalentreprenøren Roald Madsen AS var ansvarlig for forsinkelsen og måtte betale dagmulkt. Samtidig ble kommunen nektet tilbakebetaling for utlagt steinmasse, selv om betalingen ikke var kontraktsmessig pliktig.

Prosjektets bakgrunn – tre-delt totalentreprise

Da Fauske kommune i 2019 utlyste konkurransen om bygging av nytt blålysbygg og teknisk driftsbygg, var verdien estimert til ca. 170 millioner kroner eks. mva. Ingen tilbydere meldte seg først, og kommunen delte derfor kontrakten i tre deler:

1. Utendørs grunnarbeid (Roald Madsen AS)

2. Bygg og fundamentering (Fauskebygg AS)

3. Tekniske anlegg (Rørleggern Fauske AS)

Alle tre kontraktene var basert på NS 8407 (totalentreprise) med egne delkontrakter, men tett koordinering mellom aktørene.

Den geotekniske nøtten – forbelastningen av byggetomten

Tomten på Krokdalsmyra var svært setningsømfintlig. Rambølls geotekniske rapport anbefalte én meter forbelastning. Madsens rådgiver Sweco prosjekterte imidlertid en løsning med seks meter høy forbelastning, som kommunen mente var unødvendig og urimelig kostbar.

Swecos modell førte til en forsinkelse på nesten et år, siden bygget måtte vente på at massene skulle ligge og komprimere grunnen. Dette ble kjernen i hele konflikten:
Var den ekstra forbelastningen en nødvendig tilpasning eller et kontraktstridig tillegg?

Kommunens syn: Fastpris og totalansvar

Fauske kommune hevdet at kontrakten var en fastpriskontrakt uten regulerbare mengder. Etter kontrakten hadde totalentreprenøren risikoen for både prosjektering og løsninger som byggherren hadde utarbeidet.
Madsen skulle altså levere etter Rambølls grunnlag – og eventuelle ekstra mengder var entreprenørens risiko.

Kommunen krevde derfor:

• Dagmulkt på 193 dager, ca. 15,3 millioner kroner

• Alternativt erstatning på 7 millioner kroner

• Tilbakebetaling på 2,5 millioner kroner for steinmasser (condictio indebiti)

Entreprenørens syn: Regulerbare mengder og byggherreforstyrrelser

Roald Madsen AS mente at kommunen selv skapte forsinkelsen ved å trenere godkjenningen av Swecos prosjektering. Entreprenøren viste til at kommunen godkjente løsningen først etter flere måneders diskusjoner – og at byggherren hadde hatt felles forståelse for at forbelastningen skulle betales etter mengde (regulerbar pris).

Selskapet mente også at kommunen manglet prosjektledelse og PGL-funksjon, noe som førte til kaos i koordineringen mellom de tre entreprenørene.

Lagmannsrettens vurdering – tre sentrale tema

1️⃣ Fastpris og risikofordeling

Lagmannsretten slo fast at kontrakten var en fastpriskontrakt uten regulerbare mengder.
Totalentreprenøren hadde dermed overtatt risikoen for både Rambølls konsept og eventuelle tillegg som måtte til for å oppnå stabil grunn.

Swecos prosjektering ble ikke ansett som faglig feil, men Madsens håndtering av situasjonen – krav om tilleggsvederlag og stopp i fremdriften – ble vurdert som kontraktsstridig og årsak til forsinkelsen.

2️⃣ Forsinkelse og dagmulkt

Madsen kunne ikke dokumentere gyldige fristforlengelser etter NS 8407 pkt. 24.
Lagmannsretten la til grunn at entreprenøren var ansvarlig for syv måneders forsinkelse, og kommunen fikk derfor dagmulkt.

Det ble likevel ikke bevist grov uaktsomhet, så dagmulkten ble begrenset til 10 % av kontraktsummen – ca. 6,3 millioner kroner.

3️⃣ Tilbakebetaling og condictio indebiti

Kommunen hadde betalt for ekstra steinmasser, men ønsket å få beløpet tilbake. Retten avviste kravet:
Kommunen betalte med åpne øyne, og det forelå ingen uriktig betaling i juridisk forstand.
Læren om condictio indebiti kom dermed ikke til anvendelse.

Entreprenørens krav – delvis medhold

Lagmannsretten vurderte også Madsens mange varsler (1–15) om endrings- og vederlagskrav.
Entreprenøren fikk bare delvis medhold:

Rettslig betydning – lærdom for entrepriser etter NS 8407

Denne dommen er spesielt interessant fordi den tydeliggjør risikoen i tre-delte totalentrepriser.
Lagmannsretten presiserer flere viktige prinsipper:

1. 🔹 Fastpris betyr fastpris – også for usikre grunnforhold dersom annet ikke er særskilt avtalt.

2. 🔹 Totalentreprenørens prosjektering må gjennomføres innenfor kontraktens rammer; selv faglig forsvarlige endringer gir ikke automatisk krav på tillegg.

3. 🔹 Byggherren kan ikke kreve tilbakebetaling hvis man bevisst har betalt et krav uten protest, selv om man senere mener det var feil.

4. 🔹 Samordningsansvar i flerentrepriser må være klart – ellers skaper det store tvister om fremdrift og fristforlengelser.

Dommens utfall – kort oppsummert

• Roald Madsen AS ble dømt til å betale dagmulkt (10 % av kontraktssum).

• Fauske kommune fikk ikke tilbakebetalt steinmasser.

• Ingen grov uaktsomhet ble konstatert.

• Entreprenøren fikk delvis medhold i enkelte tilleggsposter, men ikke i hovedkravene.

• Anke til Høyesterett ble ikke tillatt fremmet (HR-2025-1573-U).

Konklusjon – et tydelig signal til entreprenørbransjen

LH-2024-159305 er en dom som vil bli hyppig referert til i fremtidige entreprisetvister. Den viser hvordan retten vektlegger klar kontraktsforståelse og lojalitet i oppfølging av fastprisavtaler.

For entreprenører innebærer dommen at:

• man må ta eierskap til prosjekteringen fullt ut,

• varsle og dokumentere endringer ekstremt presist, og

• ikke sette byggherren i en «betal eller stopp»-situasjon.

For byggherrer minner den om viktigheten av klare grensesnitt og samordning i flerentrepriser, slik at risiko ikke havner i gråsoner mellom delkontrakter.

📚 Kilder

• Hålogaland lagmannsrett – dom 11.04.2025, LH-2024-159305

• Lovdata Pro, NS 8407:2011

• Tvisteloven §§ 20-2 flg.