NS 8407 – Kapittel 7: Partenes sikkerhetsstillelse forklart

Et sentralt prinsipp i totalentreprise er at begge parter skal ha trygghet for at den andre oppfyller sine forpliktelser.
Derfor inneholder NS 8407 klare regler om sikkerhetsstillelse – altså garantier som beskytter partene økonomisk dersom noe går galt.

Kapittel 7 regulerer både entreprenørens og byggherrens sikkerhet, hvordan de skal stilles, og når de kan reduseres eller falle bort.

🔹 7.1 Generelle bestemmelser

Dersom ikke annet er avtalt, skal begge parter stille sikkerhet for sine kontraktsforpliktelser.
Formålet er å sikre at:

• byggherren får levert det han har betalt for, og

• entreprenøren får betalt for arbeidet som utføres.

Når skal sikkerheten stilles?

Sikkerheten skal stilles senest 14 dager etter kontraktsinngåelsen.

Byggherren skal ikke betale forskudd eller avdrag før han har mottatt entreprenørens garanti,
og entreprenøren skal ikke starte arbeidene før byggherrens garanti er mottatt.

Dette sikrer at prosjektet bare settes i gang når begge parter står økonomisk trygt.

Hvem trenger ikke stille sikkerhet?

Statlige og kommunale byggherrer, inkludert offentlige foretak som ikke kan slås konkurs,
er unntatt fra kravet om sikkerhetsstillelse.
Dette fordi offentlige byggherrer anses som tilstrekkelig betalingsdyktige.

Hvordan skal sikkerheten stilles?

Sikkerheten skal stilles som selvskyldnerkausjon fra:

• bank,

• forsikringsselskap, eller

• annen godkjent finansinstitusjon.

En selvskyldnerkausjon betyr at garantisten (banken eller forsikringsselskapet)
kan kreves direkte av den andre parten uten at mislighold først må bevises i retten.
Dette gir rask og effektiv trygghet dersom noe går galt.

Garantien skal være rettet direkte mot motparten,
og den kan ikke begrenses på annen måte enn det som fremgår av NS 8407.
Garantistens ansvar skal heller ikke være betinget av at premie er innbetalt
eller at andre vilkår er oppfylt.

Rimelig frist til å rette forhold

Før en garanti kan gjøres gjeldende, skal den parten som beskyldes for mislighold
få en rimelig frist til å rette opp forholdet.
Dette hindrer misbruk og gir rom for å løse uenigheter før garantien benyttes.

⚖️ Avtale om å ikke stille garantier

Selv om NS 8407 stiller krav om sikkerhetsstillelse, åpner standarden eksplisitt for at partene kan avtale noe annet.
Dette er fullt lovlig og vanlig i private prosjekter uten offentlige byggherrer eller store finansielle risikoer.

Når partene har gjensidig tillit og løpende betaling i takt med fremdriften,
kan de avtale at ingen garantier stilles, for eksempel slik:

“Partene er enige om at det ikke skal stilles sikkerhet i henhold til NS 8407 kapittel 7.
Betaling skjer i henhold til fremdriftsplan og fakturering.
Begge parter bekrefter at ordningen anses som tilstrekkelig sikkerhet.”

Dette er en praktisk løsning som reduserer kostnader,
samtidig som den bygger på tillit og kontroll gjennom kontrakt og betalingsstruktur.

🔹 7.2 Totalentreprenørens sikkerhetsstillelse

Entreprenøren skal stille en samlet garanti som dekker:

• utførelsen,

• reklamasjonstiden,

• forsinkelsesrenter, og

• eventuelle inndrivelseskostnader.

Størrelsen på sikkerheten

• I utførelsestiden: 10 % av kontraktssummen.

• Etter overtakelse: reduseres til 3 % for reklamasjonstiden (vanligvis 3 år).

Etter 3 år faller sikkerheten bort, så lenge byggherren ikke har gjort krav gjeldende.

Byggherren kan gjøre garantien gjeldende for forhold som er varslet senest ved overtakelse (for 10 %-delen)
og innen reklamasjonstiden for den resterende delen.

Når sikkerheten er bortfalt og entreprenøren ber om det, skal garantidokumentet returneres.

Dette gir byggherren trygghet under hele prosjektet –
men uten at entreprenøren må betale høy premie lenger enn nødvendig.

🔹 7.3 Byggherrens sikkerhetsstillelse

Byggherren skal stille garanti på 17,5 % av kontraktssummen,
med mindre annet er avtalt.

Garantien dekker entreprenørens krav på:

• betaling,

• forsinkelsesrenter, og

• inndrivelseskostnader.

Statlige og kommunale byggherrer er, som nevnt, unntatt fra dette kravet.

Garantien skal dekke krav fremsatt senest ved sluttfaktura,
samt krav som fremmes senere etter pkt. 39.1 (typisk etterregninger eller sluttoppgjør).

Når sikkerheten er bortfalt, og byggherren ber om det, skal garantien returneres.

🔹 7.4 Reduksjon av sikkerhet

Begge parter skal vurdere om garantiene kan reduseres etter hvert som prosjektet nærmer seg avslutning.

• Byggherren skal senest én måned etter overtakelsen gi beskjed om entreprenørens garanti kan reduseres eller bortfalle.

• Entreprenøren skal senest én måned etter fristen for innsigelser mot sluttoppgjøret (pkt. 39.2) gi tilsvarende beskjed om byggherrens garanti.

Dersom en part holder tilbake en unødvendig høy sikkerhet,
kan den andre parten kreve erstattet merkostnaden for unødig premiebetaling.

Dette sikrer økonomisk balanse mellom partene.

🔹 Hvorfor kapittel 7 er så viktig

Sikkerhetsstillelse er kontraktens trygghetsmekanisme.
Uten den står partene ubeskyttet ved konkurs, betalingsmislighold eller mangelfull leveranse.

For entreprenøren er byggherrens garanti en forsikring om at betaling faktisk kommer.
For byggherren er entreprenørens garanti en sikkerhet for at arbeidet fullføres og feil rettes.

Garantier skaper tillit, reduserer risiko og legger grunnlaget for stabile kontraktsforhold.

🔹 Praktiske råd

• Avklar garantiformen tidlig i kontraktsfasen.

• Bruk kun banker eller forsikringsselskaper som er godkjente.

• Husk at 10 % og 17,5 % gjelder bare dersom ikke annet er avtalt.

• Følg tidsfristene nøye:

  • 14 dager etter kontraktsinngåelse

  • 1 måned etter overtakelse

  • 1 måned etter sluttoppgjør

• Be om retur av garantien når den er bortfalt – for å unngå at en foreldet garanti senere påberopes.

🔹 Oppsummering

Kapittel 7 i NS 8407 fastsetter:

• Begge parter skal stille sikkerhet for sine kontraktsforpliktelser.

• Garantien skal være selvskyldnerkausjon fra bank eller forsikringsselskap.

• Entreprenøren stiller normalt 10 %, redusert til 3 % etter overtakelse.

• Byggherren stiller normalt 17,5 %.

• Offentlige byggherrer er unntatt.

• Garantier kan reduseres etter hvert som risikoen avtar.

• Partene kan avtale å ikke stille garantier, særlig i private prosjekter med lav risiko og løpende betaling.

Dette kapitlet handler om trygghet, forutsigbarhet og balanse –
og sikrer at både byggherre og entreprenør har økonomisk vern gjennom hele prosjektet.