NS 8407 – Kapittel 35: Uenighet om endringer mv. forklart

Kapittel 35 i NS 8407 regulerer hvordan uenighet mellom byggherre og entreprenør skal håndteres når de ikke blir enige om:

• hvorvidt noe er en endring,

• hvor mye tid (fristforlengelse) entreprenøren skal få,

• eller hvor mye penger (vederlagsjustering) han har krav på.

Dette kapitlet sikrer at prosjektet ikke stopper opp, selv om partene er uenige – samtidig som det stiller strenge krav til tidsfrister og rettslige skritt for å bevare krav.

35.1 Utførelsesplikt ved uenighet

“Hvis totalentreprenøren mottar avslag på et varsel om endring etter 32.2, plikter han likevel å utføre eller fortsette å utføre det omtvistede arbeidet.”

Dette er utførelsesplikten, en grunnregel i NS-kontraktene.
Selv om entreprenøren ikke får medhold i sitt krav, må han likevel gjøre jobben.

Hvorfor denne regelen finnes

Den skal hindre byggestans og forsinkelser.
Prosjektet skal fortsette som planlagt – uenigheten kan avgjøres senere.

Entreprenøren må altså utføre arbeidet først, og deretter ta opp striden som et økonomisk spørsmål etterpå.

Eksempler

1. Entreprenøren mener flytting av en vegg er en endring – byggherren sier det ikke er det.
   → Entreprenøren må likevel flytte veggen og varsle krav.

2. Byggherren avslår krav om 10 dagers fristforlengelse.
   → Entreprenøren må likevel fortsette fremdriften som planlagt.

Byggherrens rett til å utsette arbeidet

“Byggherren kan pålegge ham å utsette arbeidet.”

Byggherren kan bestemme at arbeidet ikke skal gjennomføres før uenigheten er avklart.
Dette kan for eksempel være aktuelt hvis det gjelder en kostbar endring eller tvilsom løsning.

Entreprenørens rett til sikkerhet

“Totalentreprenøren kan kreve at byggherren stiller sikkerhet for verdien av det omtvistede kravet.”

Entreprenøren kan kreve at byggherren deponerer eller garanterer beløpet som tvisten gjelder.
Dette beskytter entreprenøren mot risikoen for at byggherren ikke betaler senere.

Unntak for offentlige byggherrer

“Statlige og kommunale byggherrer … stiller ikke slik sikkerhet.”

Offentlige byggherrer regnes som solide motparter, så entreprenøren kan ikke kreve garanti i slike tilfeller.

Entreprenørens rett til å stanse arbeidet

“Dersom byggherren ikke stiller sikkerhet uten ugrunnet opphold, kan totalentreprenøren på egen risiko innstille utførelsen av det arbeidet tvisten gjelder.”

Dersom byggherren ikke stiller sikkerhet, kan entreprenøren stanse det aktuelle arbeidet –
men dette skjer på egen risiko.

Det betyr at hvis entreprenøren senere ikke får medhold, kan han bli holdt ansvarlig for forsinkelse eller merkostnader.

Praktisk betydning

Utførelsesplikten og sikkerhetsregelen er en balanse:

• Prosjektet skal ikke stanse unødig,

• men entreprenøren skal heller ikke tvinges til å ta for stor økonomisk risiko.

35.2 Totalentreprenørens søksmål

“Dersom totalentreprenøren mottar avslag … må han enten kreve spørsmålet avgjort av en oppmann … eller ta de nødvendige skritt for å iverksette ordinær rettergang eller voldgift … senest åtte måneder etter overtakelsen …”

Dette er den avgjørende regelen for å bevare kravet juridisk.

To alternativer

Etter at entreprenøren har mottatt avslag fra byggherren på:

• varsel om endring (pkt. 32.2), eller

• krav om vederlagsjustering (pkt. 34), eller

• krav om fristforlengelse (pkt. 33),

må han innen gitte frister gjøre ett av to:

a) Kreve oppmannsavgjørelse (før overtakelsen)

Dette er en hurtigavgjørelse der en nøytral oppmann avgjør tvisten midlertidig før prosjektet er ferdig.
Formålet er å holde fremdriften i gang uten at partene må vente på domstolsbehandling.

Oppmannen avgjør vanligvis saker som:

• om et arbeid er en endring,

• eller om entreprenøren har krav på foreløpig fristforlengelse.

b) Iverksette ordinær rettergang eller voldgift (etter overtakelsen)

“… senest åtte måneder etter overtakelsen av hele kontraktsgjenstanden.”

Entreprenøren må reise sak innen 8 måneder etter overtakelse,
enten i domstol eller ved voldgift, avhengig av hva kontrakten sier.

Hvis entreprenøren ikke gjør dette

“Gjør totalentreprenøren ikke det, taper han sitt krav mot byggherren.”

Dette betyr endelig tap av retten til betaling – selv om entreprenøren faktisk har krav i realiteten.
Regelen er absolutt og streng, og domstolene praktiserer den konsekvent.

Eksempel

Entreprenøren mener en endring har kostet 500 000 kr ekstra.
Byggherren avslår kravet.
Prosjektet overtas 1. juni 2025.

→ Senest 1. februar 2026 må entreprenøren ha tatt ut søksmål eller voldgift.
Et varselbrev er ikke nok – det må være formell prosess.
Ellers tapes kravet.

Hvorfor denne regelen finnes

Formålet er å skape endelighet og ryddighet i oppgjøret.
Byggherren skal ikke måtte leve i usikkerhet i årevis etter overtakelse om gamle krav.

Entreprenøren må derfor følge opp tvister aktivt – ikke bare sende varsel og la saken ligge.

Praktiske konsekvenser for entreprenøren

1. Utfør alltid arbeidet, selv ved uenighet.
   Prosjektet skal ikke stanse.

2. Krev sikkerhet hvis byggherren nekter å betale og du er usikker på hans betalingsevne.

3. Følg opp skriftlig.
   Hvis byggherren avslår kravet, noter datoen – fristen på 8 måneder starter fra overtakelsen, ikke fra avslaget.

4. Planlegg prosess i tide.
   Kontakt advokat tidlig hvis du vurderer søksmål.

5. Ikke stol på “vi tar det i sluttoppgjøret”.
   Uten aktiv handling innen fristen – taper du kravet.

Forholdet mellom kapittel 35 og 33–34

Oppsummering

Kapittel 35 i NS 8407 fastsetter at:

• Entreprenøren må utføre arbeidet, selv om byggherren avslår krav eller påstår det ikke er en endring.

• Byggherren kan be om utsettelse eller kreve sikkerhet.

• Entreprenøren kan kreve garanti for verdien av tvisten (unntatt ved offentlige byggherrer).

• Dersom byggherren ikke stiller sikkerhet, kan entreprenøren stanse arbeidet, men på egen risiko.

• Får entreprenøren avslag på krav, må han:

  • enten be om oppmannsavgjørelse før overtakelse, eller

  • reise søksmål/voldgift innen 8 måneder etter overtakelse.

• Gjør han ikke det, taper han kravet for godt.

Praktiske nøkkelråd

✅ Utfør – men varsle og dokumenter.
✅ Få avslag skriftlig – det utløser fristene.
✅ Noter overtakelsesdato – 8-månedersfristen er absolutt.
✅ Vurder oppmann for raske avgjørelser i byggeperioden.
✅ Følg alltid varsel- og prosessreglene i NS 8407 punkt 32–35 nøye.