NS 8407 – Kapittel 34: Vederlagsjustering forklart

Kapittel 34 i NS 8407 handler om justering av vederlaget (kontraktsummen) når det skjer endringer, forsinkelser eller andre forhold som påvirker entreprenørens kostnader.

Der kapittel 33 regulerer tid (fristforlengelse), regulerer kapittel 34 penger (økonomi).
De to kapitlene henger derfor tett sammen i alle typer byggeprosjekter.

34.1 Retten til vederlagsjustering

Bestemmelsen slår fast når og hvorfor entreprenøren kan kreve betaling ut over kontraktssummen.

34.1.1 Endringer

“Partene har krav på justering av vederlaget dersom det foreligger en endring etter punkt 31 eller 32.”

Når byggherren gir en endringsordre (31) eller et uformelt pålegg (32) som påvirker kostnader,
har entreprenøren rett på økonomisk kompensasjon.

Dette gjelder både ved:

• tillegg og ekstraarbeider,

• endret kvalitet eller utførelse,

• eller arbeid som blir fjernet (fradrag).

Vederlaget skal altså økes eller reduseres avhengig av endringens omfang.

34.1.2 Svikt i byggherrens ytelser mv.

“Totalentreprenøren har krav på justering av vederlaget som følge av forsinkelse eller svikt ved byggherrens ytelser … eller som følge av andre forhold byggherren har risikoen for.”

Dette betyr at entreprenøren også kan kreve betaling dersom han påføres kostnader fordi:

• byggherren leverer feil eller mangelfulle opplysninger,

• grunnforholdene er annerledes enn forutsatt (pkt. 23),

• byggherren forsinker godkjenninger eller beslutninger,

• eller det oppstår andre forhold byggherren har risikoen for.

Varslingsplikt – absolutt viktig!

“Krav på vederlagsjustering tapes dersom det ikke varsles innen fristen.”

Entreprenøren må varsle uten ugrunnet opphold – vanligvis innen få dager etter at forholdet oppstår.
Uten varsel mister han retten til kompensasjon, uansett hvor store kostnadene er.

Dette er et av de mest vanlige “fellene” i praksis: arbeid blir utført, men uten skriftlig varsel – og da taper man kravet.

34.1.3 Særskilt varsel om økte utgifter til rigg, drift og forstyrrelser

Denne bestemmelsen er laget fordi mange kostnader i praksis ikke er knyttet direkte til en konkret endring,
men til følgevirkninger som reduserer produktiviteten.

Entreprenøren kan kreve særskilt justering av vederlaget for:

• Økte utgifter til kapital, rigg, drift og nedrigging
  (f.eks. at byggeplassen står lenger pga. forsinkelser)

• Nedsatt produktivitet og forstyrrelser
  (f.eks. at andre entreprenører hindrer fremdrift, eller arbeidet må utføres i et annet tempo)

Viktig varslingsregel

“Dersom totalentreprenøren vil kreve justering … må han varsle særskilt uten ugrunnet opphold …”

Altså: dette må varsles som eget varsel – ikke bare som en del av en fristforlengelse.
Uten særskilt varsel tapes retten til å få dekket slike kostnader.

Eksempel på varseltekst

Varsel om krav på vederlagsjustering iht. NS 8407 pkt. 34.1.2 og 34.1.3

Vi viser til forsinket levering av prosjekteringsunderlag fra byggherren. Dette har medført forlenget riggperiode og redusert produktivitet i uke 35–38.

Vi varsler herved krav på vederlagsjustering for påløpte kostnader iht. NS 8407 pkt. 34.1.2 og 34.1.3.

Detaljert spesifikasjon vil bli oversendt senere.

Med vennlig hilsen
[Entreprenørens navn / prosjektleder]

34.2 Generelle regler for vederlagsjustering

Når partene er enige om at det foreligger en endring, regulerer 34.2 hvordan selve justeringen skal skje.

34.2.1 Avtalt vederlagsjustering

“Totalentreprenøren kan gi eller byggherren kan kreve at totalentreprenøren gir et spesifisert tilbud …”

Partene kan avtale fast pris for endringen.
Byggherren må da ta stilling til tilbudet innen rimelig tid.

Dette brukes ofte for å unngå diskusjoner i etterkant – spesielt ved mindre endringer som kan prissettes raskt.

34.2.2 Alminnelige regler

Dersom man ikke avtaler pris på forhånd, gjelder standardreglene i 34.3 og 34.4:

• Hvis det finnes enhetspriser, skal de brukes.

• Hvis ikke, skal regningsarbeid benyttes.

Entreprenøren må i tillegg:

• holde byggherren løpende orientert om kostnadsutviklingen,

• og begrense og forebygge ekstra kostnader så langt det er mulig.

Dette uttrykker entreprenørens lojalitetsplikt.

34.3 Vederlagsjustering ved anvendelige enhetspriser

Dersom kontrakten inneholder enhetspriser (f.eks. pr. m², m³, meter kabel osv.), skal disse brukes også for endringsarbeid.

34.3.1 Enhetspriser

“Gjelder kravet forhold der kontraktens enhetspriser er anvendelige, skal disse benyttes.”

Dette gir forutsigbarhet og enkelhet i oppgjør.
Byggherren vet da hvilken pris som gjelder for tillegget.

34.3.2 Justerte enhetspriser

Dersom arbeidet ligner på tidligere arbeid, men ikke er identisk,
kan partene bruke de eksisterende enhetsprisene, men justere dem.

Justeringen skal:

• reflektere prisnivået i kontrakten,

• og ta hensyn til omfang, tidspunkt eller spesielle forhold.

Når prisene kan kreves justert

“Forrykkes forutsetningene … kan partene kreve enhetsprisene justert for fordyrelser eller besparelser.”

Eksempler:

• Endringsarbeidet skjer vinterstid med høyere kostnader

• Arbeidet må utføres på trange arealer eller i helger

• Mengden er mye mindre enn forventet, og faste kostnader øker prisen per enhet

Da kan entreprenøren kreve oppjustering, eller byggherren nedjustering.

34.3.3 Varsel om justering av enhetspriser

Den som ønsker å justere prisene må varsle uten ugrunnet opphold.
Unnlater han det, får han bare den justeringen motparten måtte forstå.

Byggherren må også svare innen rimelig tid, ellers mister han sine innsigelser.

34.4 Vederlagsjustering når det ikke finnes enhetspriser

Hvis det ikke finnes anvendelige enhetspriser, skal vederlagsjusteringen skje etter reglene om regningsarbeid (kapittel 30).

Regningsarbeid innebærer:

• fakturering for faktiske kostnader,

• med tillegg av avtalt eller sedvanlig påslag for indirekte kostnader, risiko og fortjeneste.

Byggherren skal varsles før arbeidet igangsettes, slik at han kan følge opp kostnadene.

Fradrag (mindrearbeid)

Ved fradrag skal vederlaget reduseres tilsvarende de besparelser entreprenøren har hatt,
og fortjenesten skal reduseres i samme forhold.

Dette hindrer at byggherren får større fradrag enn det entreprenøren faktisk sparer.

34.5 Avbestillingserstatning til kontraktsmedhjelper

“Hvis totalentreprenøren som følge av en endring må betale avbestillingserstatning til en kontraktsmedhjelper, kan han kreve erstatningsbeløpet dekket av byggherren.”

Dette betyr at entreprenøren ikke skal tape penger fordi byggherren avbestiller arbeid som allerede er bestilt hos underleverandør.

Byggherren må i slike tilfeller dekke avbestillingskostnadene.

Forholdet mellom kapittel 33 og 34

Disse to må alltid håndteres sammen i varsler, slik at både tid og kostnad er dokumentert.

Praktiske råd

1. Varsle alltid skriftlig og tidlig – både ved endringer og forstyrrelser.

2. Send særskilt varsel for rigg, drift og nedsatt produktivitet.

3. Bruk standard varselmal med henvisning til pkt. 34.1.2 og 34.1.3.

4. Hold byggherren løpende orientert om kostnader.

5. Dokumentér timebruk, maskintimer og leveranser fortløpende.

6. Be alltid om skriftlig tilbakemelding fra byggherren på varsler og kostnadsoverslag.

7. Unngå passivitet. Uten varsel – ingen rett.

Oppsummering

Kapittel 34 i NS 8407 fastsetter at:

• Entreprenøren har krav på økonomisk kompensasjon ved endringer, forsinkelser eller byggherreforhold.

• Alle krav må varsles skriftlig uten ugrunnet opphold, ellers tapes retten.

• Kostnader til rigg, drift og redusert produktivitet må varsles særskilt.

• Vederlagsjustering skjer etter enhetspriser der disse finnes, ellers som regningsarbeid.

• Byggherren må dekke avbestillingskostnader overfor underleverandører.

Dette kapitlet beskytter entreprenøren økonomisk når prosjektet endrer karakter, samtidig som det gir byggherren forutsigbarhet og kontroll over kostnader.